บัญชีโครงการและ TFRS

อ่านงบผู้พัฒนาจากจุดไหนก่อนอ่านงบ 3 ฉบับ วงจรเงินคอนโด 8 ตัวเลขของเจ้าของโครงการ และลำดับหลักฐานที่ผู้ตรวจแต่ละฝ่ายใช้จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
กำไรเท็จ (Phantom Profit) ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์5 สาเหตุที่ทำให้กำไรในงบสูงเกินจริงและเงินสดไหลออกเป็นภาษีในปีโอน พร้อมตัวอย่างตัวเลขก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
WIP ที่ผิดปกติจัดประเภท WIP ค่านายหน้า และค่าใช้จ่ายขาย พร้อมสัญญาณเตือนและจุดตรวจต้นทุนโครงการที่ดินและ Feasibility, ก่อสร้าง
WIP ในโครงการจัดสรร: ผลต่องบและหลักการวางแผนWIP กระทบงบอย่างไรใน 3 ช่วงของโครงการ และหลักการ 6 ข้อเพื่อตั้ง WIP ให้ถูกต้องก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
เงินรับล่วงหน้าลูกค้าและการใช้เงินอ่านเงินรับล่วงหน้าเป็นหนี้สินตามสัญญา กระทบการใช้เงิน และแยกความเสี่ยง S&P กับ Leaseholdจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
ผลกระทบลูกโซ่จากการบันทึก WIP ไม่ครบเมื่อต้นทุนโครงการถูกบันทึกเป็นค่าใช้จ่าย ผลกระทบ 7 มิติต่อทุน ภาษี เงินกู้ และงบ พร้อมวิธีแก้ไขก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
รายการกับกิจการที่เกี่ยวข้องและเงินรั่วไหลจุดตรวจบัญชีกรรมการ รายการระหว่างกัน ภาษี และการควบคุมเมื่อจ้าง Outsource ทำบัญชีรวมการโอนเงินจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
โครงสร้างบัญชี WIP สำหรับโครงการคอนโดมิเนียม พร้อม Checklist6 กลุ่มบัญชีต้นทุนโครงการ การอ้างอิงมาตรฐานที่ถูกต้อง และ WIP Capitalisation Checklistก่อสร้าง
สัญญาณเตือนรายรับ ต้นทุน และภาษีชื่อบัญชีเสี่ยง รูปแบบทุจริต ภาษีที่อาจกลายเป็นคดี และภาระภาษีตามวงจรโครงการคอนโดที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี, Exit และถือครอง
วงจรต้นทุนโครงการคอนโดมิเนียมภายใต้ TFRSกรอบ 6 เฟสจากซื้อที่ดินถึงโอนกรรมสิทธิ์ ว่าต้นทุนใด Capitalise หรือ Expense พร้อมตัวอย่างที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
Checklist เจ้าของและผู้ตรวจสอบภายในระบบควบคุม 5 เสา Checklist รายสัปดาห์ถึงรายปี Red-Flag Register และ 20 คำถามรายเดือนจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
คำนวณต้นทุนต่อยูนิตด้วย NSA เพื่อปิดงบโครงการ7 ขั้นตอนจากรวบรวม WIP ถึงบันทึกวันโอน ภาษี และ WIP ปลายงวด ด้วยหลัก NSA และ Specific Identificationโอนและปิดบัญชี
การบันทึกต้นทุนขั้น Pre-sales: Capitalise หรือ Expenseแยกค่าคอมมิชชัน ห้องตัวอย่าง และสื่อการตลาด ว่ารายการใดเป็นสินทรัพย์หรือค่าใช้จ่าย พร้อม Decision Treeจัดหาทุนและ Presale
การบันทึกค่า Commission เพื่อให้ได้มาซึ่งสัญญาบันทึกค่านายหน้าเป็นสินทรัพย์ต้นทุนสัญญาตาม TFRS 15 การตัดจำหน่าย และข้อแตกต่างระหว่างเงินเดือนกับ Commissionจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
การบันทึกบัญชีรับเงินคืน VAT จากกรมสรรพากรวงจรบัญชีตั้งแต่ภาษีซื้อถึงรับเงินคืน กรณีอนุมัติบางส่วน และข้อจำกัดของภาษีซื้อในกิจการขายอสังหาก่อสร้าง
ต้นทุนเกิดก่อน รายได้เกิดหลัง: Timing Gap และ Funding Gapทำไมมีกำไรแต่เงินสดขาด 5 แหล่งของ Timing Gap ตัวอย่าง 4 ธุรกิจ แนวทางรับมือ และตัวชี้วัดที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
ที่ดิน งานระหว่างก่อสร้าง และห้องรอขาย: TAS 2 สำหรับ Developerจัดประเภท รวมต้นทุน ปันส่วน และทดสอบ NRV ของสินค้าคงเหลืออสังหาริมทรัพย์ พร้อมตัวอย่างโครงการ 200 ห้องที่ดินและ Feasibility, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
ภาษีเงินได้รอการตัดบัญชี: อ่าน TAS 12 จาก Balance Sheetแยก Permanent กับ Temporary Difference คำนวณ DTA และ DTL ตามฐานภาษี พร้อมตัวอย่างเครื่องจักร โรงแรม และ ETRโอนและปิดบัญชี, Exit และถือครอง
โรงแรมที่ Developer ถือเอง: ต้นทุน ค่าเสื่อม และการด้อยค่าตาม TAS 16ต้นทุนที่ Capitalize ได้ Component Approach การ Renovation และการทดสอบการด้อยค่า พร้อมตัวอย่างโรงแรมครบวงจรก่อสร้าง, Exit และถือครอง
ดอกเบี้ยระหว่างก่อสร้าง: เมื่อใด Capitalize ตาม TAS 23 และเมื่อใดต้องหยุดคำนวณ IDC สำหรับเงินกู้เฉพาะและเงินกู้ทั่วไป พร้อมการเริ่ม หยุด สิ้นสุด และผลต่องบการเงินจัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง
อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: เลือก Cost หรือ Fair Value ตาม TAS 40เปรียบเทียบผลของสองโมเดล การเปลี่ยนประเภทสินทรัพย์ ประเด็นภาษี และตัวอย่างอาคารให้เช่าExit และถือครอง
รายได้คอนโดรับรู้เมื่อใด: TFRS 15 และการโอนการควบคุม5-Step Model กรณี Presale และประเด็นค่าตอบแทนผันแปร องค์ประกอบทางการเงิน ตัวการตัวแทน และต้นทุนสัญญาจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี
สัญญาเช่าและ Leasehold: TFRS 16 กับสิ่งที่ Developer ต้องแยกบัญชีและภาษีROU Asset, Lease Liability, ผลต่อ Covenant และการวิเคราะห์ Leasehold โดยแยกหลักบัญชีออกจากภาษีที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, Exit และถือครอง
Developer ควรใช้ TFRS ชุดเต็มหรือ NPAEs: ความต่างที่กระทบงบและการระดมทุนเปรียบเทียบ PAEs และ NPAEs ด้านรายได้ สัญญาเช่า เครื่องมือทางการเงิน Deferred Tax และการเตรียมระดมทุนจัดหาทุนและ Presale, Exit และถือครอง
ถือทรัพย์สินไว้เพื่ออะไร: วิธีแยก Investment Property กับ PP&E ในโครงการแผนผังตัดสินใจระหว่าง TAS 2, TAS 16 และ TAS 40 พร้อมการจัดประเภทรายการในโครงการจริงแบบตัวอย่างที่ดินและ Feasibility, Exit และถือครอง
Deferred Tax ในโครงการคอนโด: ค่านายหน้า เงินดาวน์ และ IDCวิเคราะห์ผลแตกต่างชั่วคราวในโครงการคอนโด พร้อมแก้ทิศทาง DTL ของค่านายหน้า และแยก SBT ออกจาก TAS 12จัดหาทุนและ Presale, ก่อสร้าง, โอนและปิดบัญชี
Branded Residences และ Rental Pool: โครงสร้าง บัญชี ภาษี และกฎหมายรูปแบบ Pool การคำนวณผลตอบแทน การรับรู้ตาม TFRS 15 และข้อกฎหมายไทยที่ Developer ต้องตรวจที่ดินและ Feasibility, จัดหาทุนและ Presale, Exit และถือครอง
แนวปฏิบัติบันทึกค่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการเงินจ่ายก่อนโอน 4 ประเภทที่ดินหลังโอน ต้นทุนที่รวมได้ ทางเข้าบริษัทพัฒนา และผลต่างบัญชีกับภาษีที่ดินและ Feasibility
แนวปฏิบัติบันทึกค่าแรงกำลังคนเพื่อพัฒนาโครงการ3 คำถามตัดสิน WIP หรือค่าใช้จ่าย ช่วงเริ่มหยุด WIP กลุ่มงาน และด่านกฎหมายสำหรับพนักงานต่างชาติก่อสร้าง
Commission พนักงานภายใน vs ตัวแทนภายนอกแนวปฏิบัติ TFRS 15 แยกต้นทุนส่วนเพิ่มที่ต้องบันทึกเป็นสินทรัพย์ ออกจากค่าใช้จ่ายทันทีจัดหาทุนและ Presale, โอนและปิดบัญชี