แนวปฏิบัติบันทึกค่าที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ

โครงสร้างธุรกรรมที่ต้องวางก่อน

กรณีทั่วไปคือบริษัทหนึ่งลงนามสัญญาซื้อที่ดินหลายแปลง แล้วทยอยโอนให้บริษัทในกลุ่มเพื่อพัฒนา ก่อนโอนแปลงแรกต้องตัดสินใจว่าบริษัทใดรับแต่ละแปลง แต่ละแปลงจะใช้พัฒนาขาย ให้เช่า ใช้เอง หรือขายต่อ และจะโอนสิทธิตามสัญญาหรือซื้อเข้าบริษัทคู่สัญญาแล้วขายต่อ

ก่อนจดทะเบียนโอน

4 ประเภทหลังโอน

ทุกประเภทไม่คิดค่าเสื่อมของที่ดิน แนวทางนี้ใช้สำหรับกิจการที่รายงานตาม TFRS for NPAEs ถ้าใช้ TFRS ฉบับเต็ม ให้ตรวจ TAS 2, TAS 16, TAS 40 และ TFRS 5 เพิ่มเติม

A สินค้าคงเหลือ

• ใช้เมื่อพัฒนาเพื่อขาย เช่น จัดสรร บ้าน วิลล่า คอนโด ที่ดินเป็นวัตถุดิบของโครงการ
• แสดงเป็นสินทรัพย์หมุนเวียน แม้โครงการหลายปี
• รับรู้ต้นทุนเมื่อโอนยูนิตให้ผู้ซื้อ
• ปันต้นทุนที่ดินลงยูนิตด้วยพื้นที่หรือมูลค่าขาย โดยใช้วิธีเดียวทั้งโครงการ
• ต้นทุนกู้ยืมรวมเฉพาะช่วงที่กำลังพัฒนา และหยุดเมื่อการพัฒนาหยุดชะงัก

B อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

• ถือเพื่อค่าเช่าหรือราคาเพิ่ม ไม่ได้ใช้เองหรือขายตามปกติ รวมแปลงที่ยังไม่กำหนดการใช้
• NPAEs ใช้วิธีราคาทุน ยืนยันกับผู้สอบบัญชี
• ต้นทุนกู้ยืมของแปลงที่ถือรอราคาไม่เข้าเงื่อนไขรวมเป็นต้นทุน
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของที่ดินรกร้างเริ่มที่ 0.3% และปรับเพิ่มเมื่อทิ้งร้างนาน ให้ตรวจอัตราของปีภาษีล่าสุดกับท้องถิ่น

C ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์

• ใช้เอง เช่น โรงแรมที่ดำเนินการเอง ร้านอาหาร สำนักงาน คลังสินค้า
• แปลงที่มีสองการใช้และขายแยกได้ ให้แบ่งตามสัดส่วน
• งานถมและเตรียมพื้นที่ที่มีประโยชน์ถาวรเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนที่ดิน
• การด้อยค่าทางบัญชีหักทางภาษีไม่ได้จนกว่าจะจำหน่ายที่ดินจริง

D ที่ดินถือไว้เพื่อขาย

• ตัดสินใจขายต่อโดยไม่พัฒนา NPAEs ไม่มีมาตรฐานเฉพาะ แสดงเป็นที่ดินถือไว้เพื่อขายในสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนอื่น
• ถ้าซื้อขายที่ดินเป็นกิจการปกติ ให้จัดเป็นสินค้าคงเหลือ
• หยุดรวมต้นทุนกู้ยืมทันทีที่หยุดพัฒนา
• บริษัทที่ขายที่ดินอยู่ในข่าย SBT ไม่ว่าถือครองนานเท่าใด และกำไรขายรวมเป็นเงินได้ CIT

ผังตัดสินใจ

1. พัฒนาเพื่อขายตามปกติหรือไม่? ใช่ = A สินค้าคงเหลือ
2. ใช้ในกิจการของบริษัทหรือไม่? ใช่ = C ที่ดิน อาคาร อุปกรณ์
3. ขายต่อโดยไม่พัฒนาหรือไม่? ใช่ = D (ถ้าซื้อขายที่ดินเป็นธุรกิจปกติ ใช้ A)
4. ไม่เข้าข้อใดเลย: ถือเพื่อเช่า รอราคา หรือยังไม่กำหนด = B

บันทึกคำตอบของแต่ละแปลงในมติกรรมการ ลงวันที่ก่อนการโอน

อะไรรวมในต้นทุนที่ดิน

2 ทางเข้าบริษัทพัฒนา และต้นทุนภาษี

ประมาณการ 6.3% = ค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมิน + SBT 3.3% + WHT 1% เมื่อผู้ขายเป็นนิติบุคคล (ตัวอย่างเมื่อราคาประเมินเท่าราคาขาย)

ต้นทุนจริงขึ้นกับราคาประเมินและผู้รับภาระแต่ละรายการ WHT 1% เป็นเครดิตภาษีของผู้ขาย จึงเป็นภาระเงินสด ไม่ใช่ต้นทุนสุทธิ

ผลต่างบัญชีกับภาษีที่ต้องติดตามนอกระบบ

NPAEs ไม่ต้องรับรู้ภาษีเงินได้รอตัดบัญชี จึงต้องติดตามผลต่างนอกงบเป็นรายแปลง และกระทบยอดกับ ภ.ง.ด.50 ทุกปีจนกว่าจะขาย

ขั้นตอนก่อนโอนแปลงแรก

• ทำทะเบียนแปลง: เลขโฉนด เนื้อที่ ราคาสัญญา ราคาประเมิน และการใช้ที่วางแผน
• กำหนดวัตถุประสงค์รายแปลง และจับคู่บริษัทผู้รับให้ตรงวัตถุประสงค์
• ออกมติกรรมการยืนยันวัตถุประสงค์และประเภทสินทรัพย์ก่อนวันโอน
• เลือกทางโอน และประมาณการภาษีทั้งสองทาง
• เปิดบัญชีย่อยรายแปลงและรายโครงการ เพื่อใช้ปันต้นทุนเมื่อขาย
• กำหนดนโยบายดอกเบี้ย: เริ่ม หยุด และกลับมารวมเมื่อใด
• จัดทำบันทึกภายในและตกลงกับผู้สอบบัญชีก่อนวันโอน

การเปลี่ยนประเภทภายหลังกระทบสิทธิการรวมดอกเบี้ย และอาจถูกมองเป็นการขายระหว่างบริษัทในกลุ่ม จึงควรตัดสินใจตั้งแต่ต้น