Equity IRR จากโครงสร้างหนี้
ใส่กระแสเงินสดก่อนหนี้และเงื่อนไขเงินกู้ เพื่อเปรียบเทียบ Project IRR กับ Equity IRR
อ่านประกอบ คู่มือการบริหารการเงินเชิงกลยุทธ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ ภาคปฏิบัติ · ส่วนที่ 3
ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ แก้ไขได้ทุกช่อง หน่วยเป็นล้านบาท
4
Project IRR เทียบ Equity IRR
คำนวณใหม่ทุกครั้งที่แก้ตัวเลข
Equity IRR ต่อปี––
Project IRR ต่อปี–ก่อนการจัดหาเงิน
ผลของหนี้ (Leverage)––
Equity MOIC––
- วงเงินกู้ / LTC–
- ยอดหนี้สูงสุด–
- ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมรวม–
- Project NPV–
- Equity NPV–
- ปลอดหนี้ในงวด–
- ผู้ถือหุ้นใส่เงิน
- ผู้ถือหุ้นได้รับเงิน
- ยอดหนี้คงค้าง
- ยอดสะสมโครงการ (ก่อนหนี้)
- ยอดสะสมส่วนทุน
5
ตารางกระแสเงินสด หนี้ และส่วนทุนรายงวด
ล้านบาท · ค่าลบแสดงเป็นสีแดง
| งวด | โครงการก่อนหนี้ | หนี้ | ส่วนทุน | เหตุการณ์ | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| # | ช่วงเวลา | สุทธิ | สะสม | เบิก | ดอกเบี้ยจ่าย | ดอกเบี้ยทบต้น | คืนต้น | ยอดหนี้ปลายงวด | สุทธิ | สะสม | |
เส้นใต้แถวจุดที่ผู้ถือหุ้นใส่เงินสะสมสูงสุด (Peak Equity)งวดที่ยอดสะสมส่วนทุนกลับเป็นบวก
6
สรุปรายปี
รวมงวดรายเดือนตามปีปฏิทิน
| ปี | จำนวนเดือน | โครงการก่อนหนี้ | เบิกกู้ | ดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียม | คืนต้น | ยอดหนี้ปลายปี | ส่วนทุนสุทธิ | ส่วนทุนสะสม |
|---|
6
ความอ่อนไหวของ Equity IRR
เปลี่ยนสัดส่วนหนี้และอัตราดอกเบี้ยพร้อมกัน
ช่องกรอบทองคือกรณีฐาน ช่องสีแดงคือ Equity IRR ต่ำกว่า Project IRR (Negative Leverage) คอลัมน์ LTC 0% คือ Project IRR แถวสุดท้ายคือ Peak Equity ที่อัตราดอกเบี้ยกรณีฐาน
ผลลัพธ์เป็นการคำนวณเพื่อประกอบการเรียนรู้เท่านั้น ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อมูลโครงการจริง และไม่ใช่คำแนะนำการลงทุน
วิธีใช้
- เลือกความถี่รายปีหรือรายเดือน ใส่อัตราคิดลดของโครงการ และผลตอบแทนที่ผู้ถือหุ้นต้องการ
- กรอกกระแสเงินสดของโครงการก่อนการจัดหาเงิน (เงินจ่ายออกและเงินรับเข้า) ตั้งแต่งวด 0 หรือวางข้อมูลจาก Excel ใช้ชุดเดียวกับเครื่องมือ IRR และ NPV โครงการได้
- ใส่เงื่อนไขเงินกู้ แล้วเปรียบเทียบ Project IRR กับ Equity IRR ถ้า Equity IRR สูงกว่า แปลว่าหนี้ช่วยเพิ่มผลตอบแทนส่วนทุน (Positive Leverage) ถ้าต่ำกว่า แปลว่าต้นทุนหนี้สูงกว่าผลตอบแทนโครงการ (Negative Leverage)
- ดู Peak Equity คู่กับ Equity IRR เสมอ หนี้มากขึ้นทำให้ IRR สูงขึ้นได้ แต่ความเสี่ยงและภาระดอกเบี้ยก็สูงขึ้นด้วย ตารางความอ่อนไหวช่วยดูว่าผลตอบแทนทนต่อดอกเบี้ยที่สูงขึ้นได้แค่ไหน
สมมติฐานและข้อจำกัด
- กระแสเงินสดคิดเป็นก้อนเดียวตอนปลายงวด เบิกเงินกู้ในงวดเดียวกับเงินจ่าย ดอกเบี้ยคิดจากยอดหนี้ต้นงวด
- Equity First: ผู้ถือหุ้นจ่ายก่อนจนครบเงินลงทุนรวมลบวงเงินกู้ แล้วจึงเบิกกู้ Pro Rata: ทุกงวดที่ติดลบเบิกกู้ตามสัดส่วน LTC
- เงินสดส่วนเกินหลังดอกเบี้ยคืนเงินต้นตามสัดส่วน Cash Sweep ยอดที่เหลือคืนทั้งหมดในงวดสุดท้าย ถ้าเงินสดของโครงการไม่พอจ่ายดอกเบี้ย ส่วนที่ขาดให้ผู้ถือหุ้นจ่าย
- เลือกทบดอกเบี้ยเข้าเงินต้นได้ ยอดหนี้จึงอาจสูงกว่าวงเงินกู้ ค่าธรรมเนียมเงินกู้คิดจากวงเงินและผู้ถือหุ้นจ่ายในงวดที่เบิกครั้งแรก
- กรณีรายเดือน IRR ต่อปี = (1 + IRR ต่อเดือน)12 − 1 ถ้า IRR มีหลายค่า หน้านี้แสดงค่าที่ใกล้อัตราที่ใช้เทียบที่สุดและแจ้งเตือน
- ไม่รวม Covenant เงื่อนไขการเบิกตามความคืบหน้าก่อสร้าง ภาษีจากดอกเบี้ย และหนี้หลายชั้น (Mezzanine)
ผลลัพธ์เป็นเพียงตัวอย่างการคำนวณ เงื่อนไขเงินกู้จริงแตกต่างกันตามสัญญา ควรตรวจกับแบบจำลองทางการเงินของโครงการก่อนใช้ตัดสินใจ