DSCR และ Debt Sculpting

อ่านประกอบ คู่มือการบริหารการเงินเชิงกลยุทธ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ ภาคปฏิบัติ · ส่วนที่ 3
ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ แก้ไขได้ทุกช่อง

ความถี่ของงวดอัตราต่องวด = อัตราต่อปี ÷ จำนวนงวดต่อปี

CFADS รายงวดล้านบาท

จำนวนงวด–

รวม–

ต่ำสุด–

สูงสุด–

กระแสเงินสดที่ใช้ชำระหนี้ เริ่มงวดชำระงวดแรก กด Enter เพื่อไปงวดถัดไป วางหลายตัวเลขในช่องเดียวจะเติมงวดถัดไปให้อัตโนมัติ

Target DSCRเท่า ตั้งแต่ 1.00 ขึ้นไป

อัตราดอกเบี้ย% ต่อปี คงที่ตลอดอายุหนี้

วงเงินกู้ที่ต้องการทดสอบล้านบาท ใส่ 0 ถ้าไม่ต้องการเปรียบเทียบ

Debt Capacity ที่ Target DSCR–

สรุปผล
Debt Service รวม	–
ดอกเบี้ยรวม	–
PV ของ CFADS ที่อัตราดอกเบี้ย	–
วงเงินที่ทดสอบ เทียบ Debt Capacity	–
DSCR คงที่ที่วงเงินทดสอบรับได้	–
Min DSCR ถ้าผ่อนเท่ากันทุกงวด ที่ Debt Capacity เดียวกัน	–

Sculpted Debt Service (ล้านบาท)
งวด	CFADS	Debt Service	DSCR

ตารางหนี้ (ล้านบาท)
งวด	ต้นงวด	ดอกเบี้ย	เงินต้น	ปลายงวด

ผลลัพธ์เป็นการคำนวณเพื่อประกอบการเรียนรู้เท่านั้น ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อมูลโครงการจริง และไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือภาษี

วิธีใช้

ใส่ CFADS ของแต่ละงวดชำระ เรียงตามเวลา
ใส่ Target DSCR ที่ผู้ให้กู้ต้องการ และอัตราดอกเบี้ย
Debt Capacity คือมูลค่าปัจจุบันของ Debt Service ที่ Sculpt แล้ว ถ้าวงเงินทดสอบสูงกว่า ให้ลดวงเงินหรือยืดกระแสเงินสด

Debt Service งวด t = CFADS งวด t ÷ Target DSCR งวดที่ CFADS ติดลบ Debt Service เป็นศูนย์
Debt Capacity = ผลรวมของ Debt Service ÷ (1 + r)^t โดยเบิกกู้ทั้งก้อน ณ งวด 0 และชำระปลายงวด
ถ้าเงินต้นงวดใดติดลบ แปลว่า Debt Service ไม่พอจ่ายดอกเบี้ย ยอดหนี้จะเพิ่มในงวดนั้น หน้าจะเตือน
ไม่รวมค่าธรรมเนียมเงินกู้ Grace Period เงินสำรอง DSRA ภาษีจากโครงสร้างหนี้ และอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
CFADS ต้องคำนวณตามนิยามในสัญญาเงินกู้ ซึ่งแตกต่างกันตามผู้ให้กู้

Target DSCR และนิยาม CFADS เป็นข้อตกลงกับผู้ให้กู้ ผลลัพธ์นี้ใช้ประเมินเบื้องต้น ต้องตรวจกับแบบจำลองและเงื่อนไขสัญญาจริง