สรุปสั้น
- นโยบายนี้เป็นกรอบตั้งต้นสำหรับผู้พัฒนาโครงการคอนโด บ้านจัดสรร และวิลล่า ตัวเลขทุกตัวเป็นตัวอย่างและต้องปรับตามขนาดธุรกิจ
- หัวใจคือแยกเงินตามวัตถุประสงค์ ห้ามใช้เงินข้ามโครงการโดยไม่มีอนุมัติและสัญญา และรู้ล่วงหน้าว่าเงินจะขาดเมื่อใด
- ตารางอำนาจอนุมัติมีฉบับเดียวในหน้า Delegation of Authority ระดับกลุ่ม เพื่อไม่ให้นโยบายขัดกันเอง
1. วัตถุประสงค์และขอบเขต
นโยบายนี้กำหนดหลักเกณฑ์การบริหารเงินสด สภาพคล่อง บัญชีธนาคาร เงินกู้โครงการ เงินรับจากลูกค้า และความเสี่ยงทางการเงินของบริษัท บริษัทย่อย SPV และ JV ที่บริษัทควบคุม ครอบคลุมตั้งแต่จัดซื้อที่ดิน ก่อสร้าง ขาย โอนกรรมสิทธิ์ จนถึงส่งมอบนิติบุคคล และใช้กับกรรมการ ผู้บริหาร พนักงาน และที่ปรึกษาที่เกี่ยวข้องกับการรับจ่ายเงิน
2. คำนิยามที่ต้องใช้ตรงกัน
| คำ | ความหมายในนโยบาย |
|---|---|
| Customer Deposit | เงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์ที่รับก่อนโอนกรรมสิทธิ์ บันทึกเป็นหนี้สินจนกว่าจะรับรู้รายได้ |
| Restricted Cash | เงินที่ใช้ได้เฉพาะวัตถุประสงค์ที่กำหนด ตามสัญญา กฎหมาย หรือนโยบาย ต้องระบุที่มาของข้อจำกัด |
| Escrow Account | บัญชีภายใต้คู่สัญญาที่ได้รับอนุญาตตาม พ.ร.บ. การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 |
| Draw Down | การเบิกเงินกู้โครงการแต่ละงวดตามเงื่อนไขสัญญา |
| Take-up Rate | ยอดขายสะสมเทียบยอดขายรวมของโครงการ ต้องระบุว่าใช้จำนวนยูนิตหรือมูลค่า |
| LTC / LTV | เงินกู้ต่อต้นทุนโครงการ และเงินกู้ต่อมูลค่าโครงการเมื่อแล้วเสร็จ (GDV) |
| DSCR | CFADS ÷ ภาระเงินต้นและดอกเบี้ยในงวดเดียวกัน ใช้นิยามในสัญญาเงินกู้เมื่อแตกต่าง |
| Authorized Signatory | ผู้มีอำนาจลงนามตามตารางอำนาจอนุมัติของกลุ่ม |
3. บทบาทและความรับผิดชอบ
| บทบาท | ความรับผิดชอบหลัก |
|---|---|
| คณะกรรมการ | อนุมัตินโยบาย Approved Bank List ผู้มีอำนาจลงนาม ที่ดินและโครงการใหม่ สินเชื่อใหม่ และสอบทานเงินสด หนี้ และความก้าวหน้าทุกไตรมาส |
| CEO | รับผิดชอบการนำนโยบายไปปฏิบัติ อนุมัติภายในวงเงินที่ได้รับมอบ |
| CFO | กำกับสภาพคล่อง สอบทานประมาณการ เจรจาสินเชื่อ ติดตาม Covenant และรายงานต่อ CEO และคณะกรรมการ |
| Treasurer | ทำ Forecast บริหารบัญชีและ Draw Down ทำ Daily Cash และคำนวณ Covenant |
| Project Manager | งบประมาณโครงการ รับรองความก้าวหน้า บริหารต้นทุน และเสนอแผนเมื่อต้นทุนเกินงบตั้งแต่ 5% |
| Sales / CS | เก็บเงินตามสัญญา ส่งยอดขาย ยอดรับเงิน และยอดค้างทุกสัปดาห์ เสนอเรื่องบอกเลิกตามสัญญา |
| Accounting | บันทึกทุกบัญชี กระทบยอดทุกเดือน แยก Customer Deposit เป็นหนี้สิน และแยกหน้าที่จากผู้จ่ายเงิน |
| Internal Audit | สอบทานอย่างน้อยปีละครั้ง และสอบทานการใช้ Customer Deposit |
4. เงินสดและสภาพคล่อง
เงินสดขั้นต่ำ
- Corporate: เงินสดและรายการเทียบเท่าไม่ต่ำกว่า 3 เดือนของ Corporate Overhead
- Project: เงินสำรองเทียบเท่า 1 เดือนของค่าก่อสร้างเฉลี่ย เพื่อรองรับช่วงรอ Draw Down
- Standby Facility: วงเงินหมุนเวียนสำรองตามขนาดกลุ่ม เอกสารต้นทางใช้ 200 ล้านบาทหรือ 5% ของต้นทุนพัฒนารวม แล้วแต่จำนวนใดสูงกว่า ซึ่งเหมาะกับรายใหญ่ ควรปรับลงตามขนาด
- เมื่อต่ำกว่าเกณฑ์: Treasurer รายงาน CFO ภายใน 1 วันทำการ และ CFO เสนอแผนภายใน 5 วันทำการ
รายละเอียดการคำนวณดูที่หน้า Liquidity Reserve
Forecast
| ประเภท | ความละเอียด | ปรับปรุง | เป้าความแม่นยำ |
|---|---|---|---|
| 13-week Rolling | รายสัปดาห์ | ทุกสัปดาห์ | ±5% ใน 1–2 สัปดาห์แรก |
| 12-month Rolling | รายเดือน | ทุกเดือน | ±10% ใน 1–3 เดือน และ ±15% ใน 3–12 เดือน |
| Project Life Cycle | รายเดือนหรือรายไตรมาส | ทุกเดือนและเมื่อมีเหตุสำคัญ | ±25% สำหรับ 1–3 ปี |
ทำ 3 กรณี ได้แก่ Base, Best (Take-up เร็ว) และ Worst (Take-up ช้าร่วมกับ Cost Overrun 10%) หาก Worst แสดงเงินสดติดลบภายใน 6 เดือน CFO ต้องรายงาน CEO ทันที และเสนอแผนต่อคณะกรรมการภายใน 7 วัน
โครงสร้างบัญชี
| บัญชี | ระดับ | การใช้ |
|---|---|---|
| Corporate Operating | บริษัท | Corporate Overhead |
| Payroll | บริษัท | เงินเดือนและสวัสดิการ เติมก่อนวันจ่าย 2 วันทำการ |
| Tax Reserve | บริษัท/SPV | VAT, WHT, SBT 3.3%, CIT |
| Project Receipt | โครงการ | รับเงินลูกค้าของโครงการนั้นเท่านั้น |
| Project Disbursement | โครงการ | จ่ายก่อสร้างและค่าใช้จ่ายโครงการ |
| Escrow | โครงการ | เมื่อโครงการเลือกใช้ระบบดูแลผลประโยชน์ |
| DSRA | โครงการ | 3–6 เดือนของเงินต้นและดอกเบี้ย ตามสัญญา |
| Juristic Holding | โครงการ | เงินกองทุนและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่ถือแทนนิติบุคคล |
| Foreign Currency | บริษัท | รับเงินต่างประเทศ ถือเกิน 30 วันโดยไม่ Hedge ไม่ได้ |
การโอนระหว่างบัญชี
- ยอดเกินเกณฑ์ใน Corporate Operating โอนไป Money Market Fund หรือ DSRA ได้
- Project Receipt โอนไป Project Disbursement ของโครงการเดียวกันได้ตามแผนที่ CFO อนุมัติ
- ห้ามใช้เงินโครงการ A จ่ายต้นทุนโครงการ B แม้เป็นเจ้าของทั้งสองโครงการ
- เงินระหว่างบริษัทในกลุ่มต้องมีสัญญาและอัตราดอกเบี้ยตาม Arm's Length ดูหน้า Intercompany
เงินสดย่อย
ตัวอย่างวงเงิน สำนักงานใหญ่ไม่เกิน 100,000 บาท สำนักงานขายแห่งละไม่เกิน 30,000 บาท รายการละไม่เกิน 5,000 บาท ผู้รักษาเงินต้องไม่ใช่ผู้บันทึกบัญชี และให้ผู้อื่นตรวจนับอย่างน้อยเดือนละครั้ง
5. ธนาคาร สินเชื่อ และการเบิกเงิน
Approved Bank List
ใช้เฉพาะธนาคารที่คณะกรรมการอนุมัติ ธนาคารพาณิชย์ไทยหรือสาขาธนาคารต่างประเทศที่ได้รับอนุญาต มีประสบการณ์สินเชื่อโครงการ และมีอันดับเครดิตตามเกณฑ์ เอกสารต้นทางใช้ขั้นต่ำ A- หากธนาคารหลักของบริษัทมีอันดับต่ำกว่านี้ ควรกำหนดเกณฑ์ใหม่ให้ใช้ได้จริง กระจายธนาคารหลักอย่างน้อย 3 แห่ง เพดานต่อธนาคาร 40% และให้ CFO ทบทวนทุกปี
วัตถุประสงค์การกู้
กู้ได้เพื่อซื้อที่ดิน พัฒนาโครงการ เงินทุนหมุนเวียน และ Refinance ห้ามกู้นอกระบบ เงินกู้จากกรรมการหรือผู้ถือหุ้นต้องได้รับอนุมัติและมีสัญญา
เกณฑ์ทางการเงิน (ตัวอย่าง)
| ระดับ Corporate (งบรวม) | เกณฑ์ | ระดับโครงการ | เกณฑ์ |
|---|---|---|---|
| Net D/E | ≤1.5x | LTC | ≤70% |
| Net Debt/EBITDA | ≤5.0x | LTV (GDV) | ≤60% |
| Interest Coverage | ≥3.0x | Presale ก่อนเบิกก่อสร้าง (คอนโด) | ≥30% |
| Current Ratio | ≥1.2x | Project DSCR | ≥1.3x |
เกณฑ์ในสัญญาเงินกู้มีผลเหนือเกณฑ์ภายใน ถ้าเกณฑ์ในสัญญาเข้มกว่าให้ใช้ตามสัญญา
Draw Down
- Drawdown Notice ลงนามโดย CFO และ CEO
- รายงานความก้าวหน้า รับรองโดย Project Manager และ Independent Engineer ที่ธนาคารยอมรับ
- ใบแจ้งหนี้ BoQ และ Payment Certificate
- Cost-to-Complete เทียบงบประมาณ
- Sales Take-up ล่าสุด และตรวจเงื่อนไข Presale กับ Covenant
- Project Cash Flow ปรับล่าสุด
- เก็บเอกสารต้นฉบับตามระยะเวลาเก็บของบริษัท เอกสารต้นทางใช้ไม่น้อยกว่า 10 ปี
ไม่เบิกเกินค่าใช้จ่ายจริงใน 30 วันถัดไป เพื่อไม่ให้เกิด Negative Carry และห้ามใช้เงินเบิกของโครงการหนึ่งกับโครงการอื่นหรือเป็นทุนหมุนเวียน Corporate
Covenant
ทำรายงานทุกไตรมาสทั้งระดับ Corporate และโครงการ ทั้ง Financial และ Non-Financial หาก Covenant อยู่ภายใน 10% ของเกณฑ์ ให้แจ้ง CFO ทันที หากละเมิด CFO ต้องแจ้งธนาคารตามสัญญา และเสนอแผนต่อคณะกรรมการภายใน 7 วัน
หนังสือค้ำประกัน
- จัดทำ Guarantee Register และสอบทานทุกไตรมาส
- LG ค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน ใช้วงเงินและระยะเวลาตามประกาศปัจจุบัน ควรตรวจสอบกับคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อนยื่น
- ตัวอย่าง เรียกหลักประกันผู้รับเหมาที่สัญญาเกิน 50 ล้านบาท ในอัตรา 5–10% ของมูลค่าสัญญา
- ห้ามค้ำประกันหนี้ของบุคคลภายนอกกลุ่ม
ชำระก่อนกำหนดและ Refinance
ปกติคืนเงินกู้จากรายได้การโอนตาม Release Price เช่น 70–80% ของราคาขายต่อยูนิต การคืนก่อนกำหนดต้องเทียบ Prepayment Fee กับดอกเบี้ยที่ประหยัดและผลต่อสภาพคล่อง CFO ทบทวน Cost of Debt ทุก 6 เดือน
6. ยอดขายและกระแสเงินสดรายโครงการ
- กำหนด Sales Take-up Plan รายเดือนพร้อม Sensitivity ±20% ก่อนเปิดตัวโครงการ
- เทียบ Actual กับ Plan ทุกสัปดาห์ หากต่ำกว่าแผน 3 เดือนติด ให้เสนอแผนกระตุ้นยอดขายและปรับ Cash Flow
- แสดง Cumulative Cash รายเดือน และระบุจุด Maximum Funding Requirement
- ตั้งสมมติฐาน Default Rate จากข้อมูลจริงรายโครงการ เอกสารต้นทางใช้ 3–5% ของยอดขาย
| ค้างชำระ | การดำเนินการ |
|---|---|
| 1 งวด | หนังสือทวงถาม คิดดอกเบี้ยตามสัญญา |
| 2 งวดติดต่อกัน | ฝ่ายขายติดต่อและทำแผนชำระ |
| 3 งวดขึ้นไป | เสนอ CFO พิจารณาบอกเลิกและริบเงินตามสัญญา โดยตรวจเงื่อนไขทางกฎหมายก่อน |
7. เงินลูกค้าและเงินนิติบุคคล
เงินลูกค้าเข้า Project Receipt ของโครงการนั้นเท่านั้น รายละเอียดดูหน้า ปกป้องเงินลูกค้าและการแยกบัญชีโครงการ
เงินกองทุนนิติบุคคลตั้งต้นและค่าส่วนกลางล่วงหน้าเป็นเงินที่ถือไว้แทนนิติบุคคล ต้องเก็บใน Juristic Holding Account ห้ามนำไปใช้ในกิจกรรมของบริษัท และส่งมอบพร้อมเอกสารโครงการและหลักฐานการรับมอบเป็นลายลักษณ์อักษร
8. การควบคุมภายใน
- แยกผู้จัดทำ ผู้อนุมัติ และผู้บันทึกบัญชี
- ผู้ดูแลบัญชีเงินลูกค้าต้องไม่ใช่ผู้มีอำนาจลงนามเบิกจ่ายจากบัญชีเดียวกัน
- ผู้รับรองความก้าวหน้าต้องไม่ใช่ผู้รับเหมา และมีวิศวกรอิสระร่วมรับรอง
- ผู้กระทบยอดต้องไม่ใช่ผู้มีอำนาจลงนาม
- e-Banking ใช้ Maker-Checker 2 ระดับ ห้ามถือ Token หรือรหัสของผู้อื่น
- รายการตั้งแต่ 500,000 บาทลงนามร่วม 2 คน
- สอบทานสิทธิ์ผู้ใช้ทุก 6 เดือน ยกเลิกสิทธิ์ภายใน 1 วันทำการเมื่อเปลี่ยนหน้าที่หรือพ้นสภาพ
- สำรองข้อมูลทุกวัน และทดสอบกู้คืนปีละครั้ง
วงเงินอนุมัติทั้งหมดอยู่ใน ตารางอำนาจอนุมัติของกลุ่ม
9. รอบการรายงาน
| รายงาน | ความถี่ | ผู้จัดทำ | เสนอต่อ |
|---|---|---|---|
| Daily Cash Position | รายวัน | Treasurer | CFO |
| 13-Week Cash Flow | รายสัปดาห์ | Treasurer | CFO |
| Sales Take-up | รายสัปดาห์ | ฝ่ายขาย | CFO, CEO |
| 12-Month Cash Flow | รายเดือน | Treasurer | CFO, CEO |
| Project Life Cycle Cash Flow | รายเดือนและเมื่อมีเหตุสำคัญ | PM, Treasurer | CFO |
| Bank Reconciliation | รายเดือน | บัญชี | CFO |
| Treasury Dashboard | รายเดือน | CFO | CEO, คณะกรรมการ |
| Covenant Compliance | รายไตรมาส | Treasurer, CFO | CEO, คณะกรรมการ |
| Policy Compliance Review | รายปี | Internal Audit | คณะกรรมการตรวจสอบ |
10. การปฏิบัติตามและการทบทวน
การละเมิดนโยบายให้รายงานต่อ CFO, Internal Audit หรือคณะกรรมการตรวจสอบ ผู้แจ้งโดยสุจริตต้องได้รับการคุ้มครอง CFO ทบทวนนโยบายอย่างน้อยปีละครั้ง ครอบคลุมวงเงิน กฎหมาย มาตรฐานบัญชี และเงื่อนไขสินเชื่อ การแก้ไขต้องได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการ และสื่อสารให้พนักงานภายใน 14 วัน
แบบฟอร์มประกอบ
Project Life Cycle Cash Flow
| รายการ | Q1 | Q2 | Q3 | …Qn |
|---|---|---|---|---|
| Land Acquisition | ||||
| Design, Approval, EIA | ||||
| Construction Cost | ||||
| Sales & Marketing | ||||
| Project Overhead | ||||
| Finance Cost | ||||
| Tax & Transfer Fee | ||||
| Inflow: เงินจอง ทำสัญญา ดาวน์ | ||||
| Inflow: เงินโอนกรรมสิทธิ์ | ||||
| Inflow: เงินกองทุนนิติบุคคลตั้งต้น (แยกบัญชี) | ||||
| Inflow: Project Loan Drawdown | ||||
| Net Cash Flow | ||||
| Cumulative Cash Position |
Bank Reconciliation
- ดึง Statement ทุกบัญชี ณ สิ้นเดือน รวม Project, Escrow, DSRA และ Juristic Holding
- เทียบยอดจากระบบบัญชี
- ระบุรายการยังไม่บันทึก เช็คยังไม่ขึ้นเงิน ค่าธรรมเนียม และดอกเบี้ย
- ปรับปรุงบัญชี
- ผู้จัดทำและผู้สอบทานลงนาม
กรอบนี้เป็นตัวอย่างเพื่อการเรียนรู้ ควรปรับตามข้อบังคับบริษัท สัญญาเงินกู้ และคำแนะนำของที่ปรึกษากฎหมายก่อนใช้จริง