สรุปสั้น
- เงินจอง เงินทำสัญญา และเงินดาวน์เป็นหนี้สินจนกว่าจะรับรู้รายได้ ไม่ใช่เงินทุนส่วนกลางของกลุ่ม
- ระบบ Escrow ในไทยเป็นแบบสมัครใจ ความคุ้มครองที่ลูกค้าเชื่อถือได้จึงมาจากการออกแบบบัญชีและสัญญาของผู้พัฒนาเอง
- คำว่า Restricted ต้องระบุที่มาว่ามาจากกฎหมาย สัญญา หรือนโยบาย เพราะมีผลต่อการตัดสินใจและการเปิดเผยข้อมูล
ทำไมต้องแยก
เงินลูกค้าเป็นแหล่งทุนสำคัญระหว่างก่อสร้าง แต่หากนำไปอุดโครงการอื่นหรือค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เมื่อยอดขายหรือการก่อสร้างมีปัญหา กลุ่มจะมีทั้งภาระส่งมอบและภาระคืนเงินโดยไม่มีเงินรองรับ ปัญหานี้ลุกลามเร็วเพราะลูกค้าและธนาคารมองเห็นพร้อมกัน
ระดับการปกป้อง
| ระดับ | รูปแบบ | ผู้ควบคุมเงิน | ข้อจำกัด |
|---|---|---|---|
| 1. Project Receipt Account | บัญชีของ SPV แยกรายโครงการ | บริษัทตามนโยบายภายใน | เจ้าหนี้ของบริษัทอาจยังมีสิทธิ์ถึงเงินได้ |
| 2. Lender-Controlled Account | บัญชีภายใต้ Account Control Agreement | ธนาคารผู้ให้กู้ควบคุมตามเงื่อนไข | ปกป้องธนาคารก่อน ไม่ได้ออกแบบเพื่อผู้ซื้อ |
| 3. Escrow | คู่สัญญาที่ได้รับอนุญาตถือเงินตามเงื่อนไขปล่อยเงิน | Escrow Agent | มีค่าธรรมเนียม และเงินเข้ามาช้าลงตามเงื่อนไข |
Escrow ตามกฎหมายไทย
- อยู่ภายใต้ พ.ร.บ. การดูแลผลประโยชน์ของคู่สัญญา พ.ศ. 2551 และ Escrow Agent ต้องได้รับอนุญาตจากกระทรวงการคลัง
- การใช้เป็นไปโดยสมัครใจ ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันในสัญญาก่อนโอนเงิน
- Agent ต้องเป็นกลาง ธนาคารในกลุ่มเดียวกับผู้พัฒนาทำหน้าที่ไม่ได้ ส่วนธนาคารผู้ให้กู้ต้องเปิดเผยบทบาทและคงความเป็นกลาง ตามสรุปของสำนักกฎหมาย ควรตรวจตัวบทก่อนใช้จริง
เมื่อไรควรพิจารณา
- ผู้ซื้อต่างชาติเป็นสัดส่วนสูงและต้องการความคุ้มครองเพิ่ม
- ระบุการใช้ Escrow ในเอกสารการตลาดและสัญญาแล้ว
- ผู้ให้กู้กำหนดให้ใช้
Release Conditions
ควรเขียนให้ตรวจได้ เช่น ปล่อยเงินตามความก้าวหน้าก่อสร้างที่รับรองโดยวิศวกรอิสระ และแจ้งเงื่อนไขแก่ลูกค้าก่อนลงนามสัญญา
สัญญาจองห้องชุดเป็นธุรกิจควบคุมสัญญา
ตามสรุปของ Tilleke & Gibbins ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาเผยแพร่ในราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 3 ตุลาคม 2567 และคาดว่ามีผล 31 มกราคม 2568 สาระที่กระทบ Treasury มีดังนี้
- เงินจองต้องไม่ถือเป็นเงินมัดจำหรือเงินดาวน์
- เมื่อสัญญาสิ้นสุดด้วยเหตุที่ผู้บริโภคใช้สิทธิหรือสินเชื่อไม่อนุมัติ ต้องคืนเงินจองภายใน 15 วันเมื่อรับเป็นเงินสดหรือโอน และ 45 วันเมื่อรับทางบัตรเครดิต
- การริบเงินจองทำได้เฉพาะกรณีผู้บริโภคไม่ลงนามสัญญาภายในกำหนดตามเงื่อนไข
ดังนั้น Project Receipt Account ควรมียอดพร้อมคืนเงินตามกรอบเวลา ควรตรวจประกาศฉบับล่าสุดก่อนกำหนดกระบวนการ
โครงสร้างบัญชีและกระแสเงิน
- รับเงิน เงินทุกช่องทางเข้า Project Receipt ของโครงการนั้น พนักงานขายไม่รับเงินเข้าบัญชีส่วนตัว
- บันทึก แยกยอดรายยูนิต บันทึก Customer Deposit เป็นหนี้สิน
- อนุมัติการใช้ โอนเข้า Project Disbursement ตามแผนที่ CFO อนุมัติ
- ใช้จ่าย จ่ายต้นทุนโครงการเดียวกันเท่านั้น
- โอนกรรมสิทธิ์ รับเงินคงเหลือ คืนหนี้ตาม Release Price และรับรู้รายได้เมื่อโอนการควบคุม
- หลังโอน เงินส่วนเกินจึงจะปล่อยตาม Waterfall และเงื่อนไขสินเชื่อ
Waterfall ของเงินโครงการ
- Operating Expenses
- ภาษี
- ดอกเบี้ย Senior Debt
- เงินต้น Senior Debt
- ดอกเบี้ย Mezzanine
- เติมบัญชี Reserve
- เงินต้น Mezzanine
- Preferred Return
- คืนเงินลงทุน
- Promote
- ส่วนทุนสามัญ
ลำดับนี้เป็นตัวอย่างทั่วไป ลำดับที่ใช้จริงต้องตามสัญญา Trigger ที่พบบ่อย ได้แก่ DSCR ต่ำกว่าเกณฑ์ทำให้เกิด Cash Trap, Covenant Breach ทำให้หยุดจ่ายผู้ถือหุ้น และเหตุผิดนัดทำให้ผู้ให้กู้เข้าควบคุมบัญชี
เงินนิติบุคคล
เงินกองทุนนิติบุคคลตั้งต้นและค่าส่วนกลางล่วงหน้าเก็บแยกในบัญชีถือแทน ส่งมอบครบถ้วนพร้อมหลักฐาน และไม่นับเป็นสภาพคล่องของกลุ่ม อัตราเรียกเก็บให้ตรงกับเอกสารการตลาด สัญญา และข้อบังคับของนิติบุคคล
การควบคุมและรายงาน
- ผู้ดูแลบัญชีลูกค้าไม่ใช่ผู้ลงนามเบิกจ่ายบัญชีเดียวกัน
- Reconcile เงินรับ รายยูนิต กับบัญชีธนาคารและ Customer Deposit ทุกเดือน
- การคืนเงินกรณีไม่ใช่บริษัทผิดสัญญาต้องผ่าน CFO ขึ้นไป
- กรณีบริษัทผิดสัญญา ต้องมีสภาพคล่องรองรับการคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยตามสัญญาและกฎหมาย
- Internal Audit สุ่มตรวจการใช้เงินลูกค้าในทุกโครงการที่ Active
- Default Rate ใช้ข้อมูลจริงรายโครงการ และปรับเข้า Forecast
ในงบการเงิน ควรจัดประเภทหรือเปิดเผยเงินที่ใช้ไม่ได้อย่างอิสระตามข้อเท็จจริงและมาตรฐานที่ใช้ เงินที่กันตามนโยบายภายในอาจไม่เข้าเงื่อนไขเดียวกับเงินที่ถูกจำกัดตามสัญญา ควรหารือผู้สอบบัญชี