สรุปสั้น
- เอกสารสินเชื่อต้องบริหารเป็นระบบ เพราะ Covenant และ CP มีผลต่อการเบิกเงินและเหตุผิดนัด
- Partial Release ต้องตกลงให้ชัดก่อนเปิดโอน และการระดมทุนจากสาธารณะต้องมีที่ปรึกษากฎหมายและการเงินเฉพาะทาง
บทที่ 17 สินเชื่อโครงการจากธนาคารไทย (Project Finance)
ประเด็นกฎหมาย สินเชื่อโครงการมักประกอบด้วยวงเงินที่ดิน วงเงินก่อสร้าง เงินทุนหมุนเวียน และวงเงินหนังสือค้ำประกัน เอกสารหลักคือ Term Sheet, Facility Agreement, สัญญาค้ำประกัน หลักประกัน และการควบคุมบัญชี ประเด็นกฎหมายอยู่ที่ Conditions Precedent, Financial Covenant เช่น DSCR, LTV, LTC, Presale Ratio, Information Covenant, Negative Pledge, Events of Default และสิทธิแก้ไขเหตุผิดนัด
สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องทำ เตรียมความพร้อม CP ตั้งแต่ขั้น Term Sheet เช่น มติ ใบอนุญาต ทุนส่วนของผู้ถือหุ้น หลักประกัน ประกันภัย และ Legal Opinion สร้าง Covenant Calendar และ Stress Test ก่อนรับเงื่อนไข เจรจา Grace Period, Cure Period และนิยามเหตุผิดนัดให้เหมาะกับลักษณะโครงการ ฝ่ายการเงินและกฎหมายควรตรวจ Compliance Certificate ร่วมกันก่อนส่ง
ความเสี่ยงสำคัญ CP ล่าช้าทำให้เบิกเงินไม่ได้และอาจต้องใช้เงินกู้ระยะสั้นต้นทุนสูง Cross Default, Change of Control และการเพิกถอนใบอนุญาตอาจกระทบวงเงินทั้งหมด การส่งข้อมูลผิดเป็นเหตุผิดนัดที่ร้ายแรง เมื่อมีสัญญาณไม่ผ่าน Covenant ควรเจรจาขอ Waiver ก่อนเกิดเหตุผิดนัด
บทที่ 18 หลักประกันและการจดจำนอง
ประเด็นกฎหมาย หลักประกันหลักคือจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เสริมด้วยการโอนสิทธิเรียกร้องจากการขาย ค่าเช่า ประกันภัย จำนำหุ้น และการค้ำประกัน จำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน ห้องชุดจำนองแยกได้เมื่อจดทะเบียนอาคารชุดแล้ว การโอนสิทธิเรียกร้องต้องทำตามแบบและบอกกล่าวลูกหนี้ให้ถูกต้อง ส่วน Project Account และ Cash Waterfall กำหนดลำดับการใช้เงินตามสัญญา
สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องทำ ตกลง Partial Release Mechanism ก่อนเปิดโอน ได้แก่ Release Price ต่อห้อง ขั้นตอน และเวลาปลดจำนอง เพื่อให้ผู้ซื้อรับโอนปลอดภาระ จัดทำผังบัญชีและ Waterfall ที่ฝ่ายการเงินทำงานได้จริง ผู้ค้ำประกันควรเจรจาเพดาน เงื่อนไขปลดภาระ และรับคำแนะนำจากทนายความของตนเอง
ความเสี่ยงสำคัญ Personal Guarantee เสี่ยงต่อทรัพย์สินส่วนตัว Corporate Guarantee ต้องมีอำนาจและประโยชน์ทางธุรกิจรองรับ หากปลดจำนองไม่ทันจะกระทบวันโอนของลูกค้า Release Price ที่สูงเกินไปอาจทำให้เงินไม่พอสำหรับภาษีและค่าใช้จ่ายวันโอน ควรตรวจ SBT, WHT และค่าธรรมเนียมในการจำลองเงินสดรายห้อง
บทที่ 19 การระดมทุนผ่านตลาดทุนไทย
ประเด็นกฎหมาย เครื่องมือหลักได้แก่ IPO, REIT, หุ้นกู้, Infrastructure Fund, Crowdfunding และ Investment Token แต่ละแบบอยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ของ ก.ล.ต. และตลาดหลักทรัพย์ต่างกัน REIT เหมาะกับสินทรัพย์ที่สร้างรายได้สม่ำเสมอ ไม่ใช่โครงการขายยูนิต หุ้นกู้ต้องมีการเปิดเผยข้อมูลและบริหารการชำระคืน การเสนอขายต่อประชาชนต้องได้รับอนุญาตตามกฎหมาย ไม่ควรใช้การโฆษณาแบบการขายอสังหาฯ ทั่วไป
สิ่งที่ผู้พัฒนาต้องทำ เริ่มจากตรวจว่าเครื่องมือเหมาะกับลักษณะกระแสเงินสด จัดโครงสร้างกลุ่ม รายการระหว่างกัน การควบคุมภายใน และงบการเงินให้พร้อม แต่งตั้งที่ปรึกษาทางการเงิน ทนายความ และผู้สอบบัญชีที่มีประสบการณ์ เกณฑ์ขนาด ทุน สัดส่วนหนี้ และการจ่ายผลตอบแทนต้องตรวจจากประกาศล่าสุด บริษัทที่ระดมทุนแล้วต้องเปิดเผยข้อมูลต่อเนื่อง
ความเสี่ยงสำคัญ ความเสี่ยงหลักคือเสนอขายโดยไม่ได้รับอนุญาต ข้อมูลในเอกสารไม่ครบ Related Party Transaction การใช้ข้อมูลภายใน และ Refinancing Risk ของหุ้นกู้ ซึ่งอาจมีผลทั้งโทษปรับ การดำเนินคดีกับกรรมการ และการสูญเสียความน่าเชื่อถือ ค่าใช้จ่ายในเอกสารต้นฉบับเป็นการประมาณ ควรขอใบเสนอราคาจริง
เนื้อหานี้เป็นสรุปสาระทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย กฎหมายและประกาศอาจเปลี่ยนแปลง ควรปรึกษาทนายความก่อนใช้กับกรณีจริง