สรุปสั้น
ผู้พัฒนาคอนโดที่จด VAT และมีทั้งรายได้ SBT หรือรายได้ยกเว้นกับรายได้ VAT ต้องแยกภาษีซื้อเป็น 3 กอง และเฉลี่ยเฉพาะกองที่ใช้ร่วมตาม ม.82/6 กับประกาศอธิบดีฯ VAT ฉบับที่ 29 ปีแรกเครดิตภาษีซื้อเฉลี่ยได้ไม่เกินกึ่งหนึ่งและต้องปรับเมื่อสิ้นปี ปีถัดไปเฉลี่ยตามสัดส่วนรายได้ปีก่อนโดยไม่ต้องปรับ เว้นแต่เลือกปรับตามจริง
ทำไมผู้พัฒนาคอนโดจึงอยู่ในเรื่อง VAT
บริษัทที่จด ภ.พ.20 มีหน้าที่รายเดือน แม้รายได้หลักจากการขายห้องจะอยู่นอกระบบ VAT หน้าที่นี้แยกจากคำถามว่าจะเครดิตภาษีซื้อได้เท่าใด
| รายได้ | ภาษีขาย | ภาษีซื้อที่เกี่ยวข้อง | อ้างอิง |
|---|---|---|---|
| ขายห้องชุด Freehold | SBT 3.3% | เครดิตไม่ได้ เป็นต้นทุน | ม.91/2(6), พ.ร.ฎ. 342 |
| สิทธิการเช่าจดทะเบียน | ยกเว้น VAT อากรแสตมป์ 0.1% | เครดิตไม่ได้ เป็นต้นทุน | ม.81(1)(ต), ป.90/2542 |
| ขายเฟอร์นิเจอร์ | VAT 7% | เครดิตได้เมื่อระบุตรงได้ | ม.77/1, ม.82/3 |
| ค่าบริการอื่นที่เสีย VAT | VAT 7% | เครดิตได้หรือเฉลี่ย | ม.82/6 |
การลงภาษีซื้อทั้งหมดเข้า WIP ทำให้เสียสิทธิส่วนที่เครดิตได้ และรายงานภาษีซื้อไม่ครบ การบันทึกเป็น WIP ไม่ได้ยกเว้นหน้าที่ลงรายงาน
บัญชีไม่เท่ากับภาษี
บัญชี (TFRS)
- ตอบว่าต้นทุนนี้อยู่ที่ใดในงบ
- ขับเคลื่อนด้วยเอกสารต้นทุนและงวดงาน
- VAT ที่เครดิตไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของต้นทุน
ภาษี (VAT)
- ตอบว่าใบกำกับนี้เครดิตได้เท่าใด
- ขับเคลื่อนด้วยเดือนภาษีตามใบกำกับ
- ต้องบันทึกทุกใบไม่ว่าบัญชีจะลงอะไร
ขั้นตอนจากใบกำกับหนึ่งใบถึง ภ.พ.30
- รับใบกำกับภาษีซื้อทุกใบ
- ตรวจรายการครบตาม ม.86/4
- คัดรายจ่ายต้องห้ามตาม ม.82/5 เช่น ค่ารับรองและรถยนต์นั่งไม่เกิน 10 ที่นั่ง
- จับคู่กับกิจกรรม: VAT, SBT, ยกเว้น หรือใช้ร่วม
- ติด flag ลงรายงานภาษีซื้อ และยื่น ภ.พ.30
| กอง | ตัวอย่าง | การปฏิบัติ |
|---|---|---|
| Claimable เครดิตได้เต็ม | เฟอร์นิเจอร์เพื่อขาย ค่าบริการที่เรียก VAT | บันทึกต้นทุนสุทธิ VAT และตั้งภาษีซื้อ เครดิตตาม ม.82/3 |
| Apportioned เฉลี่ย | Overhead สำนักงาน ที่ปรึกษา สาธารณูปโภค IT สินทรัพย์ใช้ร่วม | เฉลี่ยเฉพาะกองนี้ ส่วนที่เครดิตไม่ได้บวกเป็นต้นทุนหรือค่าใช้จ่าย |
| Non-claimable เครดิตไม่ได้ | ก่อสร้างเพื่อขายหรือให้เช่า รายจ่ายต้องห้าม ใบกำกับไม่สมบูรณ์ | รวมเป็นต้นทุน แต่ยังต้องบันทึกและแสดงตามระบบ |
ตารางการบันทึก
| รายจ่าย | บัญชี | สิทธิภาษีซื้อ | Flag |
|---|---|---|---|
| ก่อสร้าง ผู้รับเหมา วัสดุ | WIP รวม VAT | เครดิตไม่ได้ | Non-claimable |
| เฟอร์นิเจอร์เพื่อขาย | สินค้าคงเหลือ สุทธิ VAT | เครดิตได้เต็ม | Claimable |
| OPEX ใช้ร่วม | ค่าใช้จ่าย รวม VAT ส่วนที่เครดิตไม่ได้ | เฉลี่ยตามรายได้ | Apportioned |
| สินทรัพย์ใช้ร่วม | สินทรัพย์ รวม VAT ส่วนที่เครดิตไม่ได้ | เฉลี่ยตามรายได้ | Apportioned |
| ค่ารับรอง รถยนต์นั่ง | ค่าใช้จ่ายหรือต้นทุนสินทรัพย์ | ห้ามเครดิต ม.82/5 | Non-claimable |
| บริการจากต่างประเทศ | ค่าใช้จ่ายหรือ WIP | นำส่ง ภ.พ.36 ก่อน ใช้เป็นภาษีซื้อได้ตามกิจกรรมที่เกี่ยวข้อง | ภ.พ.36 |
ภาษีซื้อต้องห้ามตาม ม.82/5(4) และ (6) หักเป็นรายจ่าย CIT ได้ตาม ม.65 ตรี (6 ทวิ) และ พ.ร.ฎ. 243 แนวปฏิบัติที่ผิดบ่อยคือการตั้งรหัส Tax Exempt คลุมทุกใบ ทำให้เสียสิทธิกลุ่มที่เครดิตได้
กฎการเฉลี่ยตามประกาศฉบับที่ 29
ภาษีซื้อที่เครดิตได้ = ภาษีซื้อกองใช้ร่วม × (รายได้กิจการ VAT ÷ รายได้รวม)
| กรณี | หลักเกณฑ์ | อ้างอิง |
|---|---|---|
| ปีแรกที่ยังไม่มีรายได้ | ใช้ประมาณการรายได้ และนำมาเครดิตได้ไม่เกินกึ่งหนึ่งของภาษีซื้อที่นำมาเฉลี่ย | ข้อ 2(1) |
| ปรับปรุงเมื่อสิ้นปีแรก | คำนวณใหม่ด้วยรายได้จริง ปรับในเดือนถัดจากเดือนสุดท้ายของรอบ ถ้าใช้เกินให้ชำระเพิ่ม ถ้าใช้ขาดขอคืนได้ และโดยทั่วไปยกเว้นเบี้ยปรับเงินเพิ่มสำหรับการปรับนี้ | ข้อ 2(2) |
| ปีถัดไป | เฉลี่ยตามสัดส่วนรายได้ปีก่อน ไม่ต้องปรับสิ้นปี แต่เลือกปรับตามจริงได้ เมื่อเลือกแล้วต้องใช้สม่ำเสมอ เปลี่ยนต้องได้รับอนุมัติ | ข้อ 2(3) |
| รายได้กิจการ VAT ไม่น้อยกว่า 90% | เลือกนำภาษีซื้อทั้งหมดมาเครดิตได้ โดยไม่นำไปรวมต้นทุนหรือค่าใช้จ่าย | ข้อ 3 |
| รายได้กิจการที่ไม่เสีย VAT ไม่น้อยกว่า 90% | เลือกไม่นำมาเครดิต และรวมเป็นต้นทุนหรือค่าใช้จ่ายได้ | ข้อ 3 |
| อาคารที่ก่อสร้างเพื่อใช้ร่วม | เฉลี่ยตามประมาณการใช้พื้นที่ ไม่ใช่สัดส่วนรายได้ ต้องปรับเมื่อใช้จริงต่างจากประมาณการ หรือเปลี่ยนการใช้ภายใน 3 ปีนับแต่ก่อสร้างเสร็จ การปรับนี้มีเบี้ยปรับและเงินเพิ่ม | ข้อ 5 |
| การแจ้งกรมสรรพากรเรื่องอาคาร | แจ้งการก่อสร้างและการใช้พื้นที่ภายใน 30 วันตามเหตุที่กำหนด ถ้าไม่แจ้งโดยไม่มีเหตุอันควร อาจเสียสิทธินำภาษีซื้อที่เฉลี่ยมาเครดิต | ข้อ 5(7) |
การปรับสิ้นปีเป็นข้อบังคับเฉพาะปีแรก ส่วนปีถัดไปไม่ต้องปรับ เว้นแต่บริษัทเลือกใช้วิธีปรับตามรายได้จริง เมื่อโครงการมีสัดส่วนรายได้ VAT ต่ำ ผลเครดิตจะต่ำ แต่หน้าที่บันทึกรายงานและยื่นแบบยังคงอยู่
ตัวอย่าง: เฉลี่ยตามรายได้ปีก่อน
ภาษีซื้อกองใช้ร่วมในเดือนหนึ่ง 70,000 บาท รายได้ปีก่อน: ขายเฟอร์นิเจอร์ 5,000,000 บาท และขายห้อง 95,000,000 บาท สัดส่วน VAT 5% เครดิตได้ 3,500 บาท อีก 66,500 บาทเป็นต้นทุนหรือค่าใช้จ่าย
ภาษีซื้อที่ยังไม่ได้ใช้สิทธิในเดือนตามใบกำกับ นำไปใช้ได้ในเดือนภาษีอื่นภายใน 6 เดือนถัดจากเดือนที่ระบุตาม ม.82/3 เกินกำหนดให้ปรึกษาเรื่องการขอคืนตามอายุความ
6 แนวปฏิบัติที่ต้องบังคับใช้
- บันทึกทุกใบกำกับ: รายการจ่ายทุกช่องทางและ ภ.พ.36 ต้องมี tax code ห้ามปล่อยว่างหรือตั้งยกเว้นคลุมทั้งหมด
- 4 ข้อมูลขั้นต่ำ: เลขที่ใบกำกับ เลขผู้เสียภาษีผู้ขาย ฐานภาษี จำนวน VAT
- 4 flag: Claimable, Apportioned, Non-claimable ตามกิจกรรม, Non-claimable ตาม ม.82/5
- แยกบัญชี: ภาษีซื้อเครดิตได้ และภาษีซื้อรอเฉลี่ย แยกจาก WIP
- กระทบยอด 3 ทาง: รายงานภาษีซื้อ GL และ ภ.พ.30 ให้ตรงกันก่อนยื่น
- ครบและเก็บ: ทำรายงานทุกเดือนแม้เครดิตเป็นศูนย์ เก็บเอกสารไม่น้อยกว่า 5 ปี
ปฏิทินหน้าที่
| หน้าที่ | แบบ | กำหนด | ถ้าไม่ปฏิบัติ |
|---|---|---|---|
| รายงานภาษีซื้อ ภาษีขาย | ตาม ม.87 | ทันกำหนดยื่น | โทษปรับและความเสี่ยงการประเมิน |
| ยื่น VAT รายเดือน | ภ.พ.30 | วันที่ 15 หรือวันที่ขยายสำหรับ e-Filing | เบี้ยปรับและเงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน |
| VAT บริการจากต่างประเทศ | ภ.พ.36 | วันที่ 7 หรือวันที่ขยายสำหรับ e-Filing | เบี้ยปรับและเงินเพิ่ม |
| หัก ณ ที่จ่าย | ภ.ง.ด.3, 53 | วันที่ 7 หรือวันที่ขยายสำหรับ e-Filing | เงินเพิ่ม 1.5% ต่อเดือน |
| ทบทวนการเฉลี่ย | กระดาษทำการ | อย่างน้อยรายไตรมาสและสิ้นรอบ | ประเมินย้อนหลัง |
SBT จากการโอนห้องชุดชำระ ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน ไม่ผ่านการยื่นรายเดือน และต้องเก็บใบเสร็จเพื่อกระทบยอดรายได้กับ ภ.ง.ด.50
ตาม ป.90/2542 การให้สิทธิใช้พื้นที่โดยไม่ส่งมอบการครอบครอง ไม่เข้าลักษณะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงอาจเป็นบริการที่เสีย VAT 7% ควรตรวจถ้อยคำสัญญา Leasehold ให้ตรงกับการยกเว้น