ลำดับการใช้แหล่งเงินจริง

ประโยคที่มักทำให้สับสน

คู่มือระดมทุนหลายฉบับสรุปว่า "ใช้เงินต้นทุนต่ำก่อน (Equity และ Presale) แล้วค่อยใช้หนี้" ขณะเดียวกันก็จัดให้ Equity มีต้นทุนสูงสุดที่ 12–20% ขึ้นไป สองข้อนี้ขัดกันถ้าอ่านว่าลำดับมาจากต้นทุน

ประโยคที่ถูกควรเป็น ใช้ Equity ก่อนเพราะต้องใช้ ไม่ใช่เพราะถูก และพยายามให้ Equity ก้อนนี้เล็กที่สุดเท่าที่ความเสี่ยงยอมให้ แล้วถอนคืนเร็วที่สุดเท่าที่เงื่อนไขหนี้เปิดทาง

สามแรงที่กำหนดลำดับจริง

1. การเข้าถึงเงิน ช่วงซื้อที่ดินและขออนุญาตยังไม่มีงานก่อสร้างให้เบิก และยังไม่มีผู้ซื้อ เงินที่ใช้ได้คือ Equity และบางส่วนคือ Land Loan
2. ลำดับความเสี่ยง ธนาคารปล่อยกู้เมื่อมีเงินเจ้าของรับความเสียหายก่อน จึงมักกำหนดเป็นเงื่อนไขก่อนเบิก (Condition Precedent) ว่า Equity ต้องลงครบตามสัดส่วนก่อน
3. ต้นทุนหลังจากนั้น เมื่อมีทางเลือกมากกว่าหนึ่ง จึงใช้ต้นทุนตัดสินว่าจะเลือกเงินก้อนใด

ลำดับตามช่วงโครงการ

บางตำราเขียนว่า Project Loan มาก่อน Presale บางฉบับเขียนกลับกัน ทั้งสองแบบเกิดขึ้นจริงขึ้นกับเงื่อนไขวงเงิน โดยทั่วไปเงินจองเริ่มเข้าก่อนการเบิกก่อสร้าง แต่เมื่อก่อสร้างแล้วเงินดาวน์กับเงินเบิกจะเข้าคู่ขนานกัน

Presale ถูกจริงหรือ

Presale ไม่มีดอกเบี้ย แต่มีต้นทุนจากส่วนลด ค่าการตลาด การยกเลิกสัญญา และภาระคืนเงิน อัตราการยกเลิกที่มักเผื่อไว้คือ 5–15% บางโครงการต้องใช้บัญชี Escrow ซึ่งทำให้เงินไม่พร้อมใช้ทันที

Presale-First ปิดช่องว่างทุนอย่างไร

นิยามต้องชัดก่อนคำนวณ เพราะความสับสนส่วนใหญ่เกิดจากนับ Presale ซ้ำ ในบทความนี้ Peak Cost คือต้นทุนสะสมสูงสุดก่อนรับเงินโอน

Equity ที่ต้องใช้ ณ จุดสูงสุด = Peak Cost − เงิน Presale สะสม − เงินกู้ที่เบิกได้

Presale-First ได้ผลเมื่อสินค้าดีพอให้ลูกค้าตัดสินใจล่วงหน้า ทีมขายแข็งแรง แบรนด์น่าเชื่อถือ ตลาดเอื้อ และมีทางเลือกการชำระเงินที่ยืดหยุ่น

ถ้า Equity ไม่พอ มีทางเลือกอะไร

ลำดับตามทฤษฎีกับความจริงของโครงการ

Pecking Order Theory ของ Myers (1984) อธิบายว่าบริษัทชอบใช้เงินภายในก่อน แล้วจึงกู้ แล้วจึงออกหุ้น เหตุผลคือต้นทุนจากข้อมูลไม่เท่ากัน ทฤษฎีนี้ใช้ได้กับกลุ่มบริษัทที่มีกำไรสะสม แต่โครงการใหม่ใน SPV ไม่มีกำไรสะสม เงินภายในจึงมาจากบริษัทแม่หรือผู้ถือหุ้น และในทางปฏิบัติคือ Equity