มูลค่าทรัพย์สินด้วย Cap Rate และเงินสดจาก Exit

คำนวณ NOI จากรายได้และค่าใช้จ่ายดำเนินงาน หามูลค่าทรัพย์สินด้วย Cap Rate แล้วหักต้นทุนขายและหนี้คงค้างเพื่อดูเงินสดที่ผู้ถือหุ้นได้รับ

เครื่องคำนวณคู่มือการเงินเชิงกลยุทธ์

สกัดจาก คู่มือการบริหารการเงินเชิงกลยุทธ์โครงการอสังหาริมทรัพย์ ภาคปฏิบัติ · ส่วนที่ 9 Exit Strategy และ Value Realization
ตัวอย่างสมมติ: ทรัพย์สินให้เช่าหรือโรงแรมที่ถือครองเพื่อ Exit รายได้เต็มศักยภาพ 96 ลบ./ปี อัตราว่าง 15% ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน 35% ของรายได้

รายได้เต็มศักยภาพต่อปีบาท

อัตราว่างและหนี้สูญ%

ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน% ของรายได้หลังหักอัตราว่าง

Cap Rate%

ต้นทุนการขาย% ของมูลค่า เช่น ค่านายหน้า ที่ปรึกษา

ภาษีและค่าธรรมเนียมโอน% ของมูลค่า

หนี้คงค้างที่ต้องชำระคืนบาท

เงินลงทุนของผู้ถือหุ้นบาท ใช้คำนวณ Multiple

มูลค่าทรัพย์สิน (NOI ÷ Cap Rate)–

ความไวต่อ Cap Rate
Cap Rate	มูลค่า (ลบ.)	เงินสดสุทธิ (ลบ.)

ผลลัพธ์เป็นการคำนวณเพื่อประกอบการเรียนรู้ ตัวเลขที่กรอกไว้เป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อมูลโครงการจริง

สูตร

NOI = รายได้ที่มีผล − ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน
มูลค่าทรัพย์สิน = NOI ÷ Cap Rate
Gross Rent Multiplier = มูลค่า ÷ รายได้ต่อปี

Cap Rate เพิ่มขึ้น 0.5% ทำให้มูลค่าลดลงมาก ตารางความไวช่วยดูความเสี่ยงของ Exit
NOI ต้องเป็นตัวเลขที่ยั่งยืน ไม่รวมรายได้ครั้งเดียว และควรหักสำรองซ่อมแซม (FF&E Reserve) ถ้าเป็นโรงแรม
ภาษีจากการขายขึ้นกับรูปแบบ Exit เช่น ขายทรัพย์สิน ขายหุ้น หรือขายเข้ากองทรัสต์ ต้องตรวจกับที่ปรึกษาภาษี