สรุปสั้น
- การขายห้องชุดและบ้านในทางธุรกิจของผู้พัฒนาเสีย SBT 3.3% (รวมภาษีท้องถิ่น) ณ วันจดทะเบียนโอน ไม่ใช่ตอน Presale และไม่เสีย VAT จากการขายอสังหาฯ นั้น
- CIT อัตราปกติ 20%
- การวางแผนภาษีข้ามพรมแดนต้องมี Substance และเหตุผลทางธุรกิจรองรับ
บทที่ 24 Tax Strategy สำหรับโครงการอสังหาฯ
ภาษีต้องวางตั้งแต่ขั้น Feasibility เพราะกระทบกระแสเงินสดตลอดวงจร ภาษีหลักคือ CIT, VAT, SBT, ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ค่าธรรมเนียมโอน อากรแสตมป์ และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง CIT อัตราปกติ 20% ของกำไรสุทธิ รายได้จากการขายรับรู้เมื่อโอนอำนาจควบคุมให้ลูกค้าตาม TFRS 15 ส่วนที่ดินเพื่อพัฒนาขายเป็นสินค้าคงเหลือตาม TAS 2
จุดที่พลาดบ่อยคือการแยก VAT กับ SBT เมื่อผู้พัฒนาขายอสังหาฯ ในทางธุรกิจ จะเสีย SBT 3.3% รวมภาษีท้องถิ่น เมื่อจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เงินจองและเงินดาวน์ระหว่าง Presale ยังไม่เกิด SBT ส่วนงานที่มี VAT เช่น ค่าเช่าเชิงพาณิชย์ หรือบริการโรงแรม ยื่นผ่าน ภ.พ.30 Input VAT ที่เกี่ยวกับรายได้ที่ไม่ต้องเสีย VAT เครดิตไม่ได้ ควรรวมเป็นต้นทุนใน Model และแยกการปันส่วนหากมีกิจการผสม
การวางแผนที่ถูกต้องเริ่มจากการรวบรวมเอกสารค่าใช้จ่าย จัดเวลารับรู้ให้สอดคล้องมาตรฐาน ใช้ผลขาดทุนยกไปภายในกรอบ 5 รอบบัญชีของนิติบุคคลนั้น และแยกกิจการ BOI ออกจาก Non-BOI รายการระหว่างบริษัทในกลุ่มต้องเป็น Arm's Length พร้อมเอกสาร Transfer Pricing
ค่าธรรมเนียมโอนอัตราปกติ 2% และรัฐมีมาตรการลดชั่วคราวเป็นระยะ อัตรา มาตรการ และเงื่อนไขของค่าธรรมเนียมโอน ค่าจดจำนอง และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ควรตรวจประกาศล่าสุดของกรมที่ดินและกรมสรรพากรก่อนใช้
บทที่ 25 International Tax Planning
บทนี้เริ่มจากการทำแผนที่กระแสเงินและภาษีข้ามพรมแดน ตั้งแต่กำไรในบริษัทโครงการ ภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเมื่อส่งเงินปันผล ดอกเบี้ย หรือค่าสิทธิออก ไปจนถึงภาษีในประเทศของผู้รับเงิน การคำนวณต้องดูทั้งเส้นทาง ไม่ดูเพียงอัตราของประเทศใดประเทศหนึ่ง
การใช้ DTA ต้องตรวจว่ามีอนุสัญญาที่บังคับใช้ ขอหนังสือรับรองถิ่นที่อยู่ทางภาษี และเก็บเอกสารไว้พิสูจน์ Beneficial Owner หลักคิดสำคัญคือไม่ควรใช้โครงสร้างเพียงเพื่อได้สิทธิตามอนุสัญญา เพราะ Principal Purpose Test และ Limitation of Benefits ปฏิเสธสิทธิได้ ส่วน Holding ที่จะได้รับการยอมรับควรมีสำนักงาน พนักงาน รายจ่าย และการตัดสินใจจริงในประเทศนั้น
หนังสือไล่ BEPS Compliance ตั้งแต่ Transfer Pricing, การใช้ Treaty, Permanent Establishment, Country-by-Country Reporting จนถึง Pillar Two ไทยใช้ภาษีส่วนเพิ่มตั้งแต่ 1 มกราคม 2568 กับกลุ่มข้ามชาติที่มีรายได้รวมถึง 750 ล้านยูโร กลุ่มที่อยู่ในเกณฑ์ต้องประเมินผลต่อสิทธิภาษีและบริษัทในเขตภาษีต่ำ
เรื่อง Exit ต้องเทียบภาษีจากการขายหุ้นกับขายทรัพย์สิน รวมถึงภาษีหัก ณ ที่จ่ายสำหรับผู้ขายต่างชาติ และสิทธิตามอนุสัญญา ก่อนปรับโครงสร้างควรประเมินภาษีจากการโอนทรัพย์สินหรือหุ้น อากร และผลต่อสิทธิเดิม แล้วจัดลำดับการดำเนินงานโดยมีที่ปรึกษาภาษีตรวจสอบกฎของทุกประเทศที่เกี่ยวข้อง