สรุปสั้น
- ควรเลือกช่องทางเงินที่ตรวจย้อนกลับได้ก่อน Wire Transfer พร้อมหลักฐานเหมาะกับผู้ซื้อต่างชาติ และการโอนธนาคารในประเทศเหมาะกับผู้ซื้อไทย
- เงินสดก้อนใหญ่จากผู้ซื้อต่างชาติเป็นความเสี่ยงสูง ควรใช้นโยบายปฏิเสธเป็นค่าเริ่มต้น
- เกณฑ์และแบบรายงานของ ปปง. ต้องตรวจจากประกาศปัจจุบันตามประเภทกิจการ
บทที่ 14 วิธีการชำระเงินที่ยอมรับได้
บทนี้จัดลำดับวิธีรับเงินตามความแข็งแรงของ Audit Trail อันดับแรกคือ Wire Transfer จากต่างประเทศเข้าบัญชีผู้ขายโดยตรง พร้อมหลักฐานธนาคาร อันดับสองคือการโอนภายในประเทศ ซึ่งเหมาะกับผู้ซื้อไทย ควรระบุ Reference ยูนิต ใช้บัญชีโครงการแยก กระทบยอดทุกวัน และออกใบเสร็จโดยเร็ว
Cashier's Cheque ใช้บ่อยในวันโอน ควรระบุผู้รับเฉพาะเจาะจง ขีดคร่อม ตรวจยอดและเลขเช็คกับธนาคาร และถ่ายสำเนาเก็บ ปัญหาที่พบคือสะกดชื่อผิด หรือออกเช็คไม่ทันวันทำการ
เงินสดอยู่ลำดับท้าย เพราะพิสูจน์แหล่งเงินยาก มีต้นทุนควบคุมสูง และเสี่ยงด้านความปลอดภัย หนังสือแนะนำให้กำหนดเพดานรับเงินสดในนโยบายภายในให้ต่ำกว่าเกณฑ์รายงาน เช่นจำกัดเฉพาะเงินจองจำนวนน้อย และให้ผู้บริหารอนุมัติข้อยกเว้น
สำหรับ Freehold ของคนต่างด้าว ต้องดูหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้าไทย เงินบาทที่มีอยู่ในไทยโดยไม่มีหลักฐานเชื่อมโยง หรือเงินกู้ในประเทศ อาจไม่ผ่านเกณฑ์ การโอนเข้าบัญชีตนเองในไทยก่อนต้องเก็บหลักฐานต้นทางให้ครบ แนวทางที่สะอาดกว่าคือโอนจากต่างประเทศเข้าบัญชีโครงการโดยตรง
บทที่ 15 กรณีลูกค้าต่างชาติจ่ายเงินสดบาทไทย
บทนี้วิเคราะห์กรณีที่ละเอียดอ่อนที่สุด Freehold ที่ไม่มีหลักฐานเงินเข้าจากต่างประเทศไม่ควรดำเนินการ ส่วน Leasehold แม้ไม่มีข้อกำหนดเดียวกัน แต่ไม่ได้แปลว่าปลอดภัย เพราะยังต้องพิสูจน์แหล่งเงิน และอาจถูกธนาคาร สำนักงานที่ดิน กรมสรรพากร หรือ ปปง. ตั้งคำถาม
หนังสือแบ่งความเสี่ยงเป็น 4 ชั้น คือการตรวจสอบด้านฟอกเงิน การปฏิเสธของธนาคาร การสะดุดที่สำนักงานที่ดิน และการตรวจภาษี ผลกระทบอาจมากกว่ากำไรจากยูนิตเดียว จึงใช้ Decision Matrix ที่จัดการเงินสดเป็นปฏิเสธโดยค่าเริ่มต้น ข้อยกเว้นต้องผ่าน Compliance ทนายความ และผู้บริหารสูงสุด
- แหล่งเงินที่ตรวจได้: รายได้ที่เสียภาษีแล้ว เงินเดือน การขายทรัพย์ที่มีเอกสาร มรดกหรือเงินให้ที่มีหลักฐาน
- แหล่งเงินที่ไม่ควรรับ: เงินจากบุคคลที่สามที่อธิบายไม่ได้ เงินแลกนอกระบบ เงินกู้ไม่มีสัญญา หรือเงินสดที่ไม่มีหลักฐาน
- ทางเลือกที่เสนอได้: โอนเงินออกและนำกลับผ่านระบบธนาคารอย่างถูกต้อง หรือใช้หลักฐานเงินเข้าเดิมที่ตรวจสอบได้
การเปลี่ยนไปขาย Leasehold อาจแก้ข้อจำกัดเรื่องเงินตรา แต่ไม่ได้แก้ปัญหาแหล่งเงิน หากปฏิเสธธุรกรรม ควรบันทึกเหตุผล คืนเงินผ่านช่องทางที่เหมาะสม และระวังการแจ้งลูกค้าเกี่ยวกับการรายงาน
บทที่ 16 AML Compliance สำหรับ Developer
บทสุดท้ายของส่วนนี้สร้างกรอบงาน AML เริ่มจากตรวจว่ากิจการเข้าข่ายผู้มีหน้าที่ตามกฎหมายและประกาศใด แล้วแต่งตั้งผู้รับผิดชอบ จัดทำนโยบาย อบรมทีมขายและทีมโอน กำหนด Customer Risk Rating และเก็บเอกสารอย่างเป็นระบบ
Customer Due Diligence ครอบคลุมตัวตน ที่อยู่ แหล่งเงิน วัตถุประสงค์ และ Beneficial Owner ส่วน Enhanced Due Diligence ใช้กับ PEP ประเทศเสี่ยง เงินสดจำนวนมาก โครงสร้างบริษัทซับซ้อน หรือธุรกรรมมูลค่าสูง ควรตรวจรายชื่อ FATF และรายการ Sanctions ฉบับล่าสุด
หนังสือใช้เกณฑ์รายงานเงินสด 2 ล้านบาทเป็นจุดควบคุม ขณะที่แหล่งกฎหมายสาธารณะบางแห่งกล่าวถึงเกณฑ์ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ด้วย ผู้พัฒนาควรยืนยันเกณฑ์ แบบรายงาน และกำหนดเวลาจากประกาศ ปปง. ที่ใช้กับประเภทกิจการของตนก่อนเขียน SOP การรายงานธุรกรรมน่าสงสัยไม่ขึ้นกับจำนวนเงิน
Red Flag ที่ทีมต้องจำ เช่น เงินสดมากแต่ไม่อธิบายแหล่งเงิน แบ่งรายการให้ต่ำกว่าเกณฑ์ เงินจากบุคคลที่สาม ซื้อแล้วขายต่อเร็วผิดปกติ ฐานะไม่สอดคล้องกับธุรกรรม ขอคืนเป็นเงินสด ประเทศเสี่ยง ปฏิเสธ KYC โครงสร้างซับซ้อน และเรื่องเล่าไม่สอดคล้อง เมื่อพบต้องบันทึกและส่งต่อ Compliance ทันที และห้ามเปิดเผยการรายงานแก่ลูกค้า
บทลงโทษอาจถึงตัวกรรมการหรือผู้บริหาร ควรตรวจอัตราโทษและมาตราจากกฎหมายฉบับปัจจุบันกับที่ปรึกษากฎหมาย