สรุปสั้น
- ส่วนนี้ใช้โครงการตัวอย่างสมมติเพื่อแสดงการนำหลักการไปใช้ ไม่ใช่ข้อมูลโครงการจริง
- กรณีศึกษาแสดงผู้ซื้อไทย ผู้ซื้อต่างชาติที่หลักฐานครบ ผู้ซื้อเงินสดที่ถูกปฏิเสธ และผู้ซื้อนิติบุคคล
- หน้านี้สรุปตรรกะ ไม่เผยแพร่จำนวนยูนิต มูลค่าโครงการ หรือรายละเอียดที่ระบุตัวโครงการได้
บทที่ 20 โครงสร้างโครงการตัวอย่าง
บทนี้สร้างโครงการตัวอย่างเป็น Mixed-Use ที่มีทั้งที่อยู่อาศัยและโรงแรม และผสม Freehold กับ Leasehold เพื่อให้เห็นว่าการเลือกรูปแบบขายเกี่ยวกับทำเล ราคา ลูกค้าเป้าหมาย และโควตาต่างชาติ ยูนิตทำเลดีอาจเหมาะกับ Freehold ส่วนยูนิตที่ต้องการขายให้ต่างชาติเกินข้อจำกัดโควตาอาจใช้ Leasehold
การตั้งราคาใช้หลักแยกกลุ่มลูกค้าและวินัยส่วนลด ไม่ควรคิดเพียงต้นทุนและกำไรรายยูนิต แต่ต้องดูต้นทุนภาษี ภาระลูกค้าต่างชาติ ความเสี่ยงการต่ออายุ และราคาที่ตลาดยอมรับสำหรับสิทธิการเช่า
ด้านโครงสร้างกลุ่ม หนังสืออธิบายการมี Holding Company บริษัทพัฒนาที่ขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทโรงแรมและ Rental Pool บริษัทบริหารอาคาร และบริษัทเฟอร์นิเจอร์ แต่ละบริษัทมีสถานะภาษีต่างกันตามรายได้ แผนผังทรัพย์สินต้องตอบได้ว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน อาคาร สิทธิการเช่า ทรัพย์ส่วนกลาง และอุปกรณ์
ข้อตกลงระหว่างบริษัท เช่น ค่าบริการ ค่าเช่าอุปกรณ์ ค่าบริหาร Rental Pool และเงินกู้ ต้องมีสัญญา ราคาที่อธิบายได้ และการทบทวนรายปี โครงสร้างที่ดีต้องตรงกับการดำเนินงานจริง และไม่ควรถูกใช้เพียงเพื่อย้ายกำไร
บทที่ 21 Walk-through การโอนทั้งโครงการ
บทนี้เล่าการโอน 4 กรณีตั้งแต่จองจนหลังโอน กรณีแรกเป็น Freehold ผู้ซื้อไทยที่ชำระผ่านธนาคาร งานหลักคือเอกสารบุคคล สถานภาพ การคำนวณภาษี และการรับรู้รายได้ กรณีนี้ใช้เวลาน้อยที่สุด เพราะไม่มีงานเงินตราต่างประเทศ
กรณีที่สองเป็น Leasehold ผู้ซื้อต่างชาติที่โอนเงินเป็นงวด ทุกงวดมีหลักฐานธนาคารและตารางกระทบยอด จุดสำคัญคือชื่อ วัตถุประสงค์ การเผื่อค่าเงิน หนังสือมอบอำนาจ และการจำแนกบัญชีตาม TFRS 16 ซึ่งต้องทำก่อนบันทึกรายการ
กรณีที่สามเป็นผู้ซื้อต่างชาติที่เสนอจ่ายเงินสดจำนวนมาก แต่ไม่ให้หลักฐานแหล่งเงินครบ ทีมขายส่งต่อ Compliance มีการตรวจเพิ่มและประชุมผู้บริหาร แล้วตัดสินใจไม่รับธุรกรรม พร้อมบันทึกเหตุผล ข้อสรุปคือชื่อเสียงและหน้าที่ตามกฎหมายสำคัญกว่ายอดขายยูนิตเดียว
กรณีที่สี่เป็นนิติบุคคลต่างประเทศซื้อ Freehold ต้องตรวจ Beneficial Owner เอกสารจัดตั้ง อำนาจลงนาม การแปลและรับรองเอกสาร ผลต่อโควตา และหลักฐานเงินเข้า จึงใช้เวลานานกว่าผู้ซื้อรายบุคคล
เมื่อเทียบทั้ง 4 กรณี หลักการยังเหมือนกัน ต่างกันที่ความซับซ้อนของเอกสารและการตรวจสอบ ทีมงานจึงควรแยกประเภทลูกค้าตั้งแต่จอง และกำหนด Timeline ตามความเสี่ยงจริง
บทที่ 22 Project Aggregate Numbers
บทสุดท้ายรวมรายยูนิตเป็นภาพโครงการ โดยสร้างตารางรายได้ตามรูปแบบขาย ภาระภาษีและค่าธรรมเนียม ต้นทุนขาย กำไร และแผนเงินสดรายไตรมาส จุดประสงค์คือให้ผู้อ่านนำแบบไปใช้กับโครงการตนเอง ตัวเลขในฉบับเต็มเป็นตัวอย่าง และหน้านี้จึงไม่นำมาใช้เป็น Benchmark
CIT ที่ต้องชำระ = กำไรทางภาษี × 20% − เครดิต WHT และภาษีที่ชำระล่วงหน้า
การอ่านตัวเลขรวมควรแยกกำไรกับเงินสด รายได้รับรู้เมื่อโอน แต่เงินจำนวนมากรับมาก่อนหน้า SBT และค่าธรรมเนียมออกในวันโอน ส่วน CIT เกิดตามกำไรทางภาษี และเครดิต WHT ช่วยลดภาษีเมื่อมี CIT พอ แผนภาษีจึงควรเชื่อมกำหนดโอนรายยูนิต ภ.ง.ด.51 และ ภ.ง.ด.50
ระดับกลุ่มต้องเพิ่มรายได้ประจำ เช่น โรงแรม Rental Pool และการบริหารอาคาร รวมทั้งการจ่ายเงินปันผล ซึ่งต้องตรวจเงื่อนไขยกเว้นภาษีและ WHT เมื่อจ่ายให้ผู้ถือหุ้น
ข้อสรุปท้ายเล่มคือ Closing เป็นงานบูรณาการ ความถูกต้องไม่ได้เกิดจากเอกสารใบเดียว แต่เกิดจากนโยบาย SOP ทีม ตารางควบคุม และการทบทวนกฎหมายเป็นประจำ ก่อนนำไปใช้จริงควรปรับกับข้อเท็จจริงของโครงการและปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ