ส่วนที่ 4: การบันทึกบัญชีฝั่งรายได้และการขาย

บทที่ 11 การขายและการรับเงินมัดจำ (Presale Stage)

ขั้นตอนขายแบ่งเป็นจอง ทำสัญญา ผ่อนดาวน์ และโอน เงินทั้งหมดที่รับก่อนโอนเป็นหนี้สินตามสัญญาตาม TFRS 15 เพราะการควบคุมยังไม่ถูกส่งมอบ ตรรกะการบันทึกคือเดบิตเงินสด เครดิตหนี้สินตามสัญญา และเมื่อทำสัญญา ให้ย้ายยอดเงินจองรวมกับเงินทำสัญญา การแยกบัญชีย่อยตามประเภทเงินช่วยติดตามสถานะลูกค้าและประมาณการกระแสเงินสด

ข้อมูลลูกหนี้รายยูนิตควรแสดงว่าลูกค้าผ่อนตรงเวลา ค้างชำระ หรือยกเลิก เพราะ Contract Liability จะกระทบกับรายได้ในวันโอนโดยตรง ในงบช่วงนี้รายได้ยังเป็นศูนย์ ตัวชี้วัดที่ควรดูคือ Take-up Rate และมูลค่าที่ขายได้

เมื่อลูกค้ายกเลิก ให้ดูเงื่อนไขสัญญา ถ้าริบเงิน ให้ล้างหนี้สินตามสัญญาและรับรู้รายได้อื่น ถ้าคืนบางส่วน ให้เครดิตเงินสดส่วนที่คืนและรายได้อื่นเฉพาะส่วนที่ริบ ถ้าบริษัทเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องคืนเงินและรับรู้ค่าปรับตามภาระที่เกิดขึ้น

ส่วนลดและโปรโมชั่นต้องสะท้อนราคาธุรกรรม ไม่ใช่ราคาตั้ง ส่วนลดเงินสดหักจากราคาทันที ส่วนลดที่ขึ้นกับเงื่อนไขอนาคตเป็น Variable Consideration ที่ต้องประมาณและทบทวนทุกงวด เงินดาวน์ปลอดดอกหรือการผ่อนยาวต้องพิจารณาองค์ประกอบทางการเงิน ส่วนของแถมถ้าเป็นงานติดตั้งถาวรมักรวมกับยูนิต เฟอร์นิเจอร์ลอยตัวที่ลูกค้าใช้ประโยชน์แยกได้อาจเป็นภาระแยก และจัดสรรราคาตาม Stand-alone Selling Price

บทที่ 12 การรับรู้รายได้ตาม TFRS 15

บทนี้ไล่ 5 ขั้นตอน ตั้งแต่ระบุสัญญา โดยสัญญาจะซื้อจะขายเป็นจุดอ้างอิงหลัก ระบุ Performance Obligation กำหนดราคาธุรกรรม จัดสรรราคา และรับรู้รายได้เมื่อการควบคุมโอน ใบจองอย่างเดียวอาจยังไม่เข้าเกณฑ์สัญญา เพราะยังไม่มีภาระผูกพันเต็มรูปแบบ

การรับรู้ตลอดช่วงเวลาต้องเข้าเกณฑ์ข้อใดข้อหนึ่ง คือลูกค้าได้รับประโยชน์พร้อมกับการปฏิบัติงาน ลูกค้าควบคุมสินทรัพย์ระหว่างสร้าง หรือสินทรัพย์ไม่มีทางเลือกใช้ประโยชน์อื่นและกิจการมีสิทธิเรียกเก็บจากงานที่ทำแล้ว คอนโดและบ้านจัดสรรทั่วไปจึงรับรู้ ณ วันโอน โดยเดบิตเงินรับและหนี้สินตามสัญญา เครดิตรายได้ และบันทึกต้นทุนขายพร้อมกัน

งาน Build-to-Order บนที่ดินของลูกค้าอาจรับรู้ตลอดช่วงเวลา วัดความก้าวหน้าด้วย Input Method เช่น Cost-to-Cost หรือ Output Method ถ้าสิทธิรับเงินยังมีเงื่อนไข ใช้ Contract Asset ถ้ามีสิทธิรับเงินแบบไม่มีเงื่อนไขจึงเป็นลูกหนี้

โครงการ Mixed-use หรือ Branded Residence ที่แถมสิทธิบริการหลายปีต้องแยกภาระ เช่น ตัวห้องรับรู้ ณ วันโอน และสิทธิบริการรับรู้ตามช่วงให้บริการ โดยพักส่วนที่ยังไม่ได้ให้บริการไว้เป็นหนี้สินตามสัญญา การจัดสรรใช้ SSP ตามลำดับราคาที่สังเกตได้ การประเมินตลาดปรับปรุง ต้นทุนบวกกำไร และ Residual ซึ่งใช้ในกรณีจำกัด SSP คือราคาที่ขายแยก ไม่ใช่ราคาหลังลด

บทที่ 13 ต้นทุนขายและการปันส่วนต้นทุนต่อยูนิต

ต้นทุนต่อยูนิตกำหนด Gross Margin ของการโอนแต่ละครั้ง และเป็นจุดที่ผู้สอบบัญชีกับสรรพากรตรวจเข้ม หนังสืออธิบายวิธีตามพื้นที่ขาย วิธีตามสัดส่วนมูลค่าขาย (Relative Sales Value) และ Specific Identification วิธีพื้นที่ง่ายและเหมาะกับยูนิตที่ราคาต่อตารางเมตรใกล้กัน วิธีมูลค่าเหมาะเมื่อราคาต่างกันมาก เช่น วิวหรือชั้น และวิธีเฉพาะรายเหมาะกับวิลล่าที่ต้นทุนแต่ละหลังชัดเจน

ต้นทุนยูนิต = ต้นทุนรวมที่ปันส่วนได้ × (พื้นที่หรือมูลค่าขายของยูนิต ÷ พื้นที่หรือมูลค่าขายรวม) + ต้นทุนทางตรงของยูนิต

วิธีพื้นที่ทำให้ยูนิตราคาต่อตารางเมตรสูงมีกำไรสูงกว่า ส่วนวิธีมูลค่าทำให้อัตรากำไรใกล้เคียงกันทุกยูนิต สิ่งสำคัญคือเลือกวิธีที่สะท้อนลักษณะโครงการ ใช้สม่ำเสมอ และเปิดเผยนโยบาย

ต้นทุนรวมเปลี่ยนได้ตลอดก่อสร้าง แนวทางที่ใช้กันทั่วไปคือ Budget Method ซึ่งใช้ EAC ล่าสุด ทบทวนเป็นรายไตรมาส และปรับต้นทุนต่อยูนิตสำหรับการโอนถัดไปเมื่อ EAC เปลี่ยนอย่างมีนัยสำคัญ เกณฑ์ที่เล่มแนะนำคือประมาณ 3–5% ต้นทุนส่วนกลาง เช่น ล็อบบี้ สระ ฟิตเนส ปันส่วนเข้าพื้นที่ขายเพราะขายแยกไม่ได้

ตรรกะการบันทึกวันโอนคือเดบิตต้นทุนขาย เครดิตยูนิตพร้อมโอนตามต้นทุนต่อยูนิตที่ใช้อยู่ พร้อมกับการรับรู้รายได้ของยูนิตเดียวกัน ค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอนแยกอยู่ในค่าใช้จ่ายขาย ไม่ปะปนใน COGS

บทที่ 14 การโอนกรรมสิทธิ์และการปิดการขาย

วันโอนคือจุดที่เงิน กรรมสิทธิ์ รายได้ และภาษีมาบรรจบกัน ขั้นตอนเริ่มจากสินเชื่อลูกค้า การตรวจรับยูนิตและแก้ Defect การนัดหมาย และการจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินพร้อมจดจำนองของลูกค้า นักบัญชีควรตรวจเอกสาร เช่น หนังสือปลอดหนี้ สัญญาจะซื้อจะขาย และใบเสร็จค่าธรรมเนียมก่อนบันทึก

การบันทึกทำพร้อมกันเป็นชุด ชุดแรกรับเงินส่วนที่เหลือ ล้างหนี้สินตามสัญญา และรับรู้รายได้ ชุดสองบันทึกต้นทุนขาย ชุดสามบันทึก SBT ค่าธรรมเนียมโอนส่วนที่บริษัทรับภาระ และภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ถูกหักเมื่อจดทะเบียนเป็นเครดิตภาษี ชุดสี่ตัด Contract Cost Asset ของค่านายหน้าเป็นค่าใช้จ่ายของยูนิตนั้น

SBT และค่าธรรมเนียมที่เกิดเพราะการขายเป็นค่าใช้จ่ายในการขาย ไม่รวมในต้นทุนสินค้า ความชัดเจนของผู้รับภาระต้องมาจากสัญญา ส่วนค่าจดจำนองของลูกค้าเป็นภาระลูกค้า

เงินกองทุนส่วนกลางและค่าส่วนกลางล่วงหน้าที่บริษัทเก็บแทนนิติบุคคลอาคารชุดเป็นหนี้สิน ไม่ใช่รายได้ และต้องส่งมอบให้นิติบุคคลตามกำหนด เงินประกันมิเตอร์ที่ได้รับคืนลดบัญชีเงินประกัน ที่จอดรถที่จดทะเบียนกรรมสิทธิ์แยกควรเป็นภาระแยก บันทึกรายได้และต้นทุนของตนเอง และเสีย SBT ตามการขายอสังหาริมทรัพย์ หากรวมในราคายูนิตให้ถือเป็นส่วนของยูนิต ส่วนสิทธิการใช้ที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ต้องตรวจลักษณะสัญญาก่อน