ส่วนที่ 7: การปิดโครงการและรายงานการเงิน

บทที่ 26 การปิดโครงการ (Project Close-out)

โครงการปิดทางบัญชีเมื่อยูนิตโอนเกือบครบ จัดตั้งนิติบุคคลและส่งมอบทรัพย์ส่วนกลาง ชำระเงินกู้และปลดจำนอง จ่ายค่าก่อสร้างและ Retention ตั้งสำรองรับประกันเพียงพอ และไม่มีเงินรับล่วงหน้าคงค้าง หนังสือจึงใช้ Checklist แยกหมวดการขาย ต้นทุน สินค้าคงเหลือ ส่วนกลาง การเงิน และภาษี

ทรัพย์ส่วนกลางโอนให้นิติบุคคลอาคารชุดโดยไม่มีค่าตอบแทน และไม่ควรสร้างกำไรขาดทุนใหม่ เพราะต้นทุนส่วนกลางควรถูกปันส่วนเข้ายูนิตที่โอนไปแล้ว ตรรกะคือล้างยอด WIP ส่วนกลางที่เหลือผ่านการปรับต้นทุนขาย หรือปรับยูนิตคงเหลือตามความเหมาะสม โดยไม่ลงบัญชีกับทุนเรือนหุ้น เงินกองทุนและค่าส่วนกลางที่เก็บแทนต้องโอนให้นิติบุคคลและล้างหนี้สิน

Defect Warranty เป็นประมาณการหนี้สินตาม TAS 37 ตั้งเมื่อรับรู้รายได้ เดบิตค่าใช้จ่าย เครดิตประมาณการ และเมื่อซ่อมจริงจึงลดประมาณการ ส่วนที่เหลือเมื่อพ้นระยะกลับรายการในงบกำไรขาดทุน อัตราควรอิงสถิติจริงของกิจการ ทางภาษีจะหักได้เมื่อจ่ายจริง จึงเกิด DTA

ก่อนปิดให้ทบทวนต้นทุนจริงกับต้นทุนต่อยูนิตที่ใช้ ผลต่างไม่มีนัยสำคัญปรับในงวดนั้น ถ้ามีนัยสำคัญต้องดูว่าเป็นการเปลี่ยนประมาณการหรือข้อผิดพลาด การเลิก SPV ต้องมีมติพิเศษ ผู้ชำระบัญชี ชำระหนี้ ตรวจงบ ปิดภาษี และจดทะเบียน เงินคืนส่วนที่เกินทุนมีผลภาษีเงินปันผลและ WHT ตามสถานะผู้รับ

บทที่ 27 รายงานการเงินสำหรับผู้บริหารและนักลงทุน

บทนี้เปลี่ยนนักบัญชีจากผู้บันทึกเป็นผู้ให้ข้อมูลตัดสินใจ งบรายโครงการแสดงกำไรขาดทุน ฐานะการเงิน และกระแสเงินสดแยกจากงบบริษัท ทำให้เห็น Margin ความต้องการเงิน และเงินที่จะคืนได้ของแต่ละโครงการ

Management Report รายเดือนมี 5 ส่วน ได้แก่ Executive Summary, Sales & Presale, Construction Progress, Financial Performance และ Issues & Actions โดยต้องบอกสิ่งที่ผู้บริหารต้องตัดสินใจ ไม่ใช่รายงานตัวเลขอย่างเดียว Investor Report เน้นตลาด ความคืบหน้า ยอดขาย ประมาณการผลตอบแทน และความเสี่ยง ส่วน Bank Covenant Report ต้องคำนวณตามนิยามในสัญญาเงินกู้ เช่น DSCR, LTV, LTC และ Presale Ratio

KPI แบ่งเป็นการขาย คือ Take-up Rate, Sell-Through, ASP, Cancellation Rate และความเร็วการขาย การเงิน คือ Gross Margin, Operating Margin, Net Margin, Project IRR และ Equity IRR และการคุมต้นทุน คือ Cost Variance, EAC เทียบงบ และต้นทุนต่อตารางเมตร เกณฑ์ตัวเลขในเล่มเป็นแนวทาง ควรเทียบกับตลาดและลักษณะโครงการ

Budget vs Actual ควรแยกสาเหตุ เช่น ถ้ารายได้ต่ำแต่ Gross Margin คงเดิม ปัญหาน่าจะอยู่ที่ปริมาณการโอน ไม่ใช่ราคา ตรรกะของการรายงานคือทุกตัวเลขต้องกระทบกลับถึงบัญชีได้ รายได้ต้องตรงกับการโอน Contract Liability ต้องตรงกับยอดรายลูกค้า และต้นทุนต้องตรงกับ WIP กับ EAC ล่าสุด

บทที่ 28 การตรวจสอบภายในและผู้สอบบัญชี

บทสุดท้ายวางระบบควบคุมตามกรอบ COSO 5 องค์ประกอบ และนำมาใช้กับกระบวนการเฉพาะธุรกิจ เช่น การซื้อที่ดิน การทำสัญญาก่อสร้าง Progress Billing การรับเงินลูกค้า วันโอน การเบิกเงินกู้ และการทำรายการปรับปรุง หลัก Segregation of Duties คือคนขอ คนอนุมัติ คนจ่าย และคนบันทึกควรแยกกัน

เอกสารที่ควรพร้อม ได้แก่ สัญญาและโฉนดของการซื้อที่ดิน เอกสารงวดงาน หนังสือโอน รายงาน Contract Liability รายลูกค้า การวิเคราะห์ NRV ตารางดอกเบี้ย Capitalize ตารางปันส่วน แบบภาษี เอกสาร Transfer Pricing และ Covenant Report รูปแบบที่ดีคือเอกสารต้นฉบับ ตารางคำนวณ และบันทึกเหตุผลทางบัญชี

ผู้สอบบัญชีมักเน้นเวลารับรู้รายได้ การกระทบยอดหนี้สินตามสัญญา วิธีปันส่วนต้นทุน ดอกเบี้ย Capitalize ค่าเผื่อลดมูลค่า รายการกับบุคคลที่เกี่ยวข้อง Warranty Provision การปฏิบัติตาม Covenant การดำเนินงานต่อเนื่อง และเหตุการณ์ภายหลังวันรายงาน ตรรกะการตรวจคือไล่จากรายการบัญชีไปยังเอกสารและสมมติฐาน จึงต้องอธิบายการเปลี่ยนแปลงผิดปกติได้

การเตรียม IPO ใช้เวลาหลายปี เริ่มจากประเมินความพร้อม ปรับเป็น TFRS for PAEs ทำงบเปรียบเทียบ ภาษีรอการตัดบัญชี สัญญาเช่า และงานมูลค่ายุติธรรมเมื่อเกี่ยวข้อง พร้อมวางธรรมาภิบาล คณะกรรมการตรวจสอบ Internal Audit นโยบายรายการเกี่ยวโยง และระบบรวมงบ ธุรกิจอสังหาฯ ยังต้องเตรียม Backlog, Pipeline, Land Bank และสิทธิประโยชน์ภาษีให้ตรวจสอบได้ ข้อกำหนดการเข้าจดทะเบียนควรตรวจกับเกณฑ์ปัจจุบัน