สรุปสั้น
SBT จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไรคือ 3% บวกภาษีท้องถิ่น รวม 3.3% ของรายรับหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ชำระขณะจดทะเบียนโอน Developer อยู่ในบังคับโดยไม่ต้องพิจารณาเกณฑ์ถือครอง 5 ปี ซึ่งเป็นข้อยกเว้นสำหรับกรณีตาม พ.ร.ฎ. 342 มาตรา 4(6)
โครงสร้างกฎหมาย
| มาตรา | สาระสำคัญ |
|---|---|
| ป.รัษฎากร ม.91/2(6) | การขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร ไม่ว่าจะได้มาโดยวิธีใด |
| ม.91/5(6) | ฐานภาษีสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร |
| ม.91/6(3) | อัตราร้อยละ 3.0 ของรายรับ |
| ม.91/8 และ 91/10 | ความรับผิด การยื่นแบบ และการชำระสำหรับกิจการขายอสังหาริมทรัพย์ ขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม |
| ม.91/12 | ผู้ประกอบกิจการต้องจดทะเบียน SBT ภายใน 30 วันตามหลักเกณฑ์ |
| พ.ร.ฎ. ฉบับที่ 342 พ.ศ. 2541 | กำหนดการขายที่เป็นทางค้าหรือหากำไร และข้อยกเว้น |
| คำสั่ง ป.82/2542 และ ป.94/2543 | แนวปฏิบัติการเสีย SBT จากการขายอสังหาริมทรัพย์เป็นทางค้าหรือหากำไร |
ใครต้องเสีย SBT
พ.ร.ฎ. 342 มาตรา 4 กำหนดการขายต่อไปนี้เป็นทางค้าหรือหากำไร
- การขายของผู้ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดิน
- การขายห้องชุดของผู้ประกอบการที่เป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด
- การขายอาคารที่สร้างขึ้นเพื่อขาย รวมที่ดินอันเป็นที่ตั้ง
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งขายหรือแบ่งแยกไว้เพื่อขาย โดยจัดทำหรือให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีถนนหรือสิ่งสาธารณูปโภค
- การขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ขายมีไว้ในการประกอบกิจการเฉพาะของนิติบุคคลตามมาตรา 77/1
- การขายที่ไม่เข้าข้อ 1-5 ซึ่งกระทำภายใน 5 ปีนับแต่วันที่ได้มา เว้นแต่เข้าข้อยกเว้น
ตำแหน่งของ Developer: การขายของผู้จัดสรร ผู้จดทะเบียนอาคารชุด และผู้สร้างอาคารเพื่อขาย อยู่ในข้อ 1-3 โดยตรง ไม่ต้องดูระยะถือครอง ข้อยกเว้น 5 ปีกับเงื่อนไขทะเบียนบ้านอยู่ในข้อ 6 ซึ่งมักใช้กับบุคคลธรรมดา นิติบุคคลที่ขายทรัพย์นอกกิจการหลักต้องตรวจข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี
ข้อยกเว้นของการขายภายใน 5 ปี ตามข้อ 6
- ถูกเวนคืนตามกฎหมายว่าด้วยการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์
- ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยทางมรดก
- ขายทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยอันเป็นแหล่งสำคัญ โดยผู้ขายมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีนับแต่วันที่ได้มา
- โอนให้บุตรชอบด้วยกฎหมาย ไม่รวมบุตรบุญธรรม โดยไม่มีค่าตอบแทน
- โอนให้ทายาทโดยธรรม หรือผู้รับพินัยกรรมซึ่งเป็นทายาทโดยธรรม
- โอนให้ส่วนราชการหรือองค์กรของรัฐโดยไม่มีค่าตอบแทน
- แลกเปลี่ยนกับส่วนราชการหรือองค์กรของรัฐเฉพาะกรณีที่กำหนด
ฐานภาษี อัตรา และวิธีคำนวณ
ฐาน = รายรับจากการขาย หรือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า
| รายการ | อัตรา |
|---|---|
| SBT ตาม ม.91/6(3) | 3.0% |
| ภาษีท้องถิ่น 10% ของ SBT | 0.3% |
| รวม | 3.3% |
ถ้าผู้ซื้อตกลงรับภาระ SBT หรือค่าธรรมเนียมของผู้ขาย ป.94/2543 ให้นำจำนวนนั้นรวมเป็นฐาน
ตัวอย่างที่ 1: Developer
บริษัทขายคอนโดในภูเก็ต ราคาตามสัญญา 10,000,000 บาท ราคาประเมิน 8,500,000 บาท ฐานคือ 10,000,000 บาท SBT 300,000 บาท ภาษีท้องถิ่น 30,000 บาท รวม 330,000 บาท
ตัวอย่างที่ 2: บุคคลธรรมดาขายภายใน 5 ปี
นาย ข. ซื้อบ้านมา 3 ปี ขาย 5,000,000 บาท ราคาประเมิน 4,800,000 บาท และมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี ฐาน 5,000,000 บาท SBT 3.3% = 165,000 บาท และไม่เสียอากรแสตมป์ 0.5% ซ้ำ
เวลาเสียภาษีและวิธีชำระ
ผู้ขายยื่นแบบและชำระ SBT ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ขณะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- เตรียมโฉนดหรือหนังสือแสดงสิทธิ สัญญา เอกสารนิติบุคคล และหนังสือมอบอำนาจ
- เจ้าหน้าที่ตรวจราคาประเมินและคำนวณภาษี
- ชำระค่าธรรมเนียม SBT และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- รับใบเสร็จและเก็บเป็นหลักฐาน
- จดทะเบียนโอน
เรื่อง ภ.ธ.40 และเงินดาวน์: ข้อหารือ กค 0706/10580 วินิจฉัยว่าบริษัทผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องยื่น ภ.ธ.40 รายเดือนสำหรับรายรับนี้ เงินจองหรือเงินดาวน์ที่เป็นส่วนหนึ่งของรายรับต้องนำมารวมเมื่อจดทะเบียน ส่วนเงินมัดจำที่ริบเพราะผู้ซื้อผิดสัญญาไม่ถือเป็นรายรับจากการขายที่ต้องจดทะเบียน และข้อหารือ กค 0811/3740 วางทางหักกลบหรือขอคืนสำหรับภาษีที่ชำระไว้ก่อนในกรณีของตน หากโครงการเคยชำระลักษณะนี้ ควรหารือกับสรรพากรพื้นที่
SBT กับอากรแสตมป์
| กรณี | SBT 3.3% | อากร 0.5% |
|---|---|---|
| Developer ที่เข้า พ.ร.ฎ. 342 ข้อ 1-3 | เสีย | ยกเว้น |
| นิติบุคคลขายทรัพย์ในกิจการตามข้อ 5 | เสีย | ยกเว้น |
| บุคคลธรรมดาขายภายใน 5 ปี ไม่เข้าข้อยกเว้น | เสีย | ยกเว้น |
| บุคคลธรรมดาขายหลัง 5 ปี | ไม่เสีย | เสีย |
| บุคคลธรรมดาเข้าข้อยกเว้นทะเบียนบ้าน 1 ปี | ไม่เสีย | เสีย |
| ขายทรัพย์ที่ได้มาโดยมรดก | ไม่เสีย | เสีย |
Checklist ก่อนวันโอน
- ตรวจสถานะผู้ขายและหมวดตาม พ.ร.ฎ. 342
- กรณีบุคคลธรรมดา นับระยะถือครองและตรวจทะเบียนบ้าน
- ตรวจวิธีได้มาเพื่อพิจารณาข้อยกเว้น
- ขอราคาประเมินล่วงหน้า
- คำนวณค่าธรรมเนียม SBT หรืออากร และภาษีหัก ณ ที่จ่าย
- ระบุผู้รับภาระในสัญญาให้ชัด
- เตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค
- เก็บใบเสร็จ SBT เพื่อการบันทึกบัญชี
- บันทึก SBT เป็นค่าใช้จ่าย ไม่ใช่ภาษีซื้อ
บทสรุป
การวางแผนเริ่มจากการจำแนกสถานะผู้ขายตาม พ.ร.ฎ. 342 คำนวณฐานเทียบกับราคาประเมิน และเตรียมเงินสำหรับวันจดทะเบียน โดยเฉพาะ Developer ที่รับเงินดาวน์มาล่วงหน้าแล้ว