สรุปสั้น
โครงการที่มีกิจการอยู่ในระบบ VAT เช่น โรงแรม มีสิทธิใช้ Input VAT ช่วง Pre-Opening เป็นเครดิตหรือขอคืน แต่ Input VAT ของส่วนที่ขายอสังหาริมทรัพย์ในระบบ SBT โดยทั่วไปขอคืนไม่ได้ ต้องแยกหรือเฉลี่ยตั้งแต่แรก
หลักการพื้นฐาน
ภาษีขาย − ภาษีซื้อ = VAT ที่ต้องนำส่ง หรือเครดิตที่ขอคืนได้
ในช่วงก่อนเปิดกิจการ ภาษีซื้อจาก CAPEX สูง แต่ภาษีขายเป็นศูนย์ เครดิตภาษีจึงสะสม อัตรา VAT ที่จัดเก็บรวมภาษีท้องถิ่นคือ 7% พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 807 พ.ศ. 2569 ซึ่งลงราชกิจจานุเบกษาเมื่อ 23 ส.ค. 2569 กำหนดอัตราลดต่อไปเป็นร้อยละ 6.3 บวกภาษีท้องถิ่น ตั้งแต่ 1 ต.ค. 2569 ถึง 30 ก.ย. 2570
แยกส่วนที่ขอคืนได้ก่อนเสมอ
Input VAT ที่เกี่ยวกับการขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเสีย SBT และอยู่นอกระบบ VAT ไม่ควรรวมในยอดขอคืน ตัวอย่างข้อหารือ 0811/พ.4712 แสดงว่า ถ้าห้องชุดบางส่วนขายไปแล้ว และอาคารใช้ร่วมกับบริการแบบโรงแรม ต้องเฉลี่ยภาษีซื้อตามหลักเกณฑ์ ถ้ายังไม่ได้ขายห้องและนำอาคารให้บริการแบบโรงแรม จึงมีโอกาสใช้ภาษีซื้อเต็ม ข้อเท็จจริงแต่ละโครงการต้องดูสัญญาและการใช้พื้นที่จริง
ตัวอย่างประมาณการ: โครงการตัวอย่าง
| ส่วนธุรกิจ | CAPEX ไม่รวมที่ดิน | VAT 7% เชิงทฤษฎี | การใช้สิทธิ |
|---|---|---|---|
| Hotel | 855 | 59.85 | ใช้ได้เมื่อเข้าระบบ VAT |
| Wellness | 350 | 24.50 | ใช้ได้เมื่อเข้าระบบ VAT |
| Restaurant | 57 | 3.99 | ใช้ได้เมื่อเข้าระบบ VAT |
| กลุ่มที่อาจขอคืนได้ | 1,262 | 88.34 | |
| Residences เพื่อขาย | 1,350 | 94.50 | ส่วนใหญ่บวกต้นทุน |
| รวม | 2,612 | 182.84 |
ตัวเลข 88.34 ล้านบาทเป็นเพดานเชิงทฤษฎีก่อนหักรายการที่ไม่มี VAT หรือเอกสารไม่ครบ ถ้าใช้สัดส่วนจริง 71-82% ตามสมมติฐานเดิม เครดิตจะอยู่ประมาณ 63-72 ล้านบาท ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่าง
CAPEX ใดมี VAT
| รายการ | VAT 7% | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| ที่ดิน | ไม่มี | นอกขอบเขต |
| ก่อสร้างและสถาปัตยกรรม | มี | ผู้รับเหมาต้องจด VAT |
| MEP และอุปกรณ์ | มี | |
| FF&E ในประเทศ | มี | |
| FF&E นำเข้า | มี | VAT ณ ศุลกากร |
| Soft Cost | มี | |
| เงินเดือน Pre-Opening | ไม่มี | |
| การตลาด Pre-Opening | มี | |
| Contingency | ตามการใช้จริง |
กระบวนการ 5 ขั้นตอน
ขั้นที่ 1: จดทะเบียน VAT ให้ทันก่อน CAPEX แรก
ภาษีซื้อก่อนจดทะเบียนมีความเสี่ยงที่จะใช้สิทธิไม่ได้ ควรจดทะเบียนตั้งแต่เริ่มตั้งบริษัทหรือตั้งแต่เริ่มมีรายจ่ายกิจการ ก่อนจ่ายค่าออกแบบหรือใบอนุญาต
ขั้นที่ 2: เก็บใบกำกับภาษีเต็มรูปให้ครบ
- คำว่าใบกำกับภาษี
- ชื่อ ที่อยู่ และเลขประจำตัวผู้เสียภาษีของผู้ออก
- ชื่อ ที่อยู่ของผู้ซื้อ และเลขประจำตัวตามกฎเกณฑ์ปัจจุบัน
- หมายเลขลำดับและเล่มที่
- ชื่อ ชนิด ประเภท ปริมาณ และมูลค่าสินค้าหรือบริการ
- จำนวน VAT แยกชัด
- วันเดือนปีที่ออก
- ข้อความอื่นตามที่อธิบดีกำหนด
ขั้นที่ 3: ยื่น ภ.พ.30 ทุกเดือน
ยื่นภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไปหรือตามเงื่อนไขการยื่นทางอินเทอร์เน็ตที่บังคับใช้ ช่วงก่อนเปิด ภาษีขายเป็นศูนย์ และภาษีซื้อเป็นเครดิต
ขั้นที่ 4: เลือกวิธีจัดการเครดิต
ขอคืนเป็นเงินสด
ได้รับเงินกลับ แต่ต้องพร้อมรับการตรวจสอบ ใช้เวลาตามคำขอและเอกสาร
ยกยอดเครดิต
ลดงานเอกสาร แต่เงินจมและใช้เมื่อมีภาษีขายหลังเปิดกิจการ
ขั้นที่ 5: ขั้นตอนหากเลือกขอคืน
- ยื่น ภ.พ.30 แสดงความประสงค์ขอคืน
- เจ้าหน้าที่อาจนัดตรวจ
- ส่งใบกำกับภาษี Bank statement สัญญา EPC รายงานภาษี และ ภ.พ.20
- เมื่ออนุมัติ จึงได้รับเงินคืน
จุดเสี่ยงที่พบบ่อย
| ปัญหา | ผลกระทบ | วิธีป้องกัน |
|---|---|---|
| รวม Input VAT ของ Residences เพื่อขาย | ถูกตัดสิทธิและถูกตรวจสอบ | แยกต้นทุนตั้งแต่ต้น |
| ใบกำกับภาษีไม่ครบรายการ | ใบนั้นถูกตัดสิทธิ | ใช้ Checklist |
| Supplier ไม่จด VAT | ไม่ได้ใบกำกับภาษี | คัดเลือก Vendor |
| รายจ่ายของเจ้าของหรือผู้บริหาร | ไม่เกี่ยวกิจการ | แยกบัญชี |
| ใช้สิทธิล่าช้า | อาจเลยกรอบเวลา | ยื่นทุกเดือน |
| Reverse VAT ไม่ได้นำส่ง | เงินเพิ่มและเบี้ยปรับ | ภ.พ.36 ตามกำหนด |
| ชื่อที่อยู่ไม่ตรง ภ.พ.20 | ใบกำกับถูกตัด | ตรวจก่อนรับ |
แนวทางการขอคืนแบบ Hybrid
- ปีแรก: Carry Forward เมื่อ CAPEX เริ่มสะสมและงานเอกสารยังไม่นิ่ง
- ปีกลาง: ขอคืนส่วนแรกเมื่อเอกสารพร้อม
- ปีสุดท้ายก่อนเปิด: ขอคืนส่วนที่สอง
- หลังเปิด: ใช้เครดิตที่เหลือหักภาษีขาย
ผลต่อ Cash Flow ตัวอย่าง
| ปี | เงินสดจากเครดิต VAT (ล้านบาท) |
|---|---|
| ปีที่ 2 ก่อนเปิด | 25 |
| ปีที่ 1 ก่อนเปิด | 22 |
| ปีเปิดกิจการและถัดไป | 16-25 |
| รวม | 63-72 |
ควรทดสอบผลต่อ Equity และ IRR ในแบบจำลองของโครงการเอง เพราะผลขึ้นกับจังหวะคืนเงินและสัดส่วนใช้พื้นที่
อ้างอิงกฎหมาย
- ประมวลรัษฎากร มาตรา 82/3 หลักการภาษีขายและภาษีซื้อ
- มาตรา 82/5 ภาษีซื้อที่ไม่ให้นำมาหัก
- มาตรา 86/4 รายการในใบกำกับภาษี
- พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 807 พ.ศ. 2569 เรื่องอัตรา VAT
กรณีศึกษานี้เป็นตัวอย่างสมมติ การปฏิบัติจริงควรปรึกษาที่ปรึกษาภาษีและสำนักงานสรรพากรพื้นที่ โดยเฉพาะโครงการ Mixed-use ที่ใช้พื้นที่ร่วมกัน