สรุปสั้น
- RevPAR รวมมิติราคาและการเข้าพักไว้ในตัวเลขเดียว และคำนวณได้สองวิธีที่ต้องได้ค่าเท่ากัน
- RevPAR ที่รายงานยังไม่หัก commission จึงควรดู Net RevPAR ด้วย
- ควรอธิบายการเปลี่ยนแปลงด้วย Bridge แยก ADR, Occupancy และ Mix
RevPAR (Revenue Per Available Room) คือรายได้ค่าห้องเฉลี่ยต่อห้องที่มีต่อคืน เป็นตัวเลขที่ GM, CFO, Asset Manager และ Investor ใช้ร่วมกัน ตัวเลขในบทความเป็นตัวอย่างสมมุติของโรงแรม 100 ห้อง ไม่อ้างอิงโรงแรมจริง
สูตรการคำนวณ
Direct: RevPAR = Total Room Revenue ÷ Total Rooms Available
Indirect: RevPAR = ADR × Occupancy %
Total Rooms Available คือจำนวนห้องคูณจำนวนวัน การได้ค่าตรงกันทั้งสองวิธีเป็นการตรวจความถูกต้องของข้อมูลในตัว
ตัวอย่างที่ 1: โรงแรมขนาดเล็ก
โรงแรม 50 ห้อง เดือน 31 วัน Rooms Available 1,550, Rooms Sold 960, Room Revenue 7,680,000 บาท
- Direct: 7,680,000 ÷ 1,550 = 4,955 บาท
- ADR = 8,000 บาท และ Occupancy = 61.94%
- Indirect: 8,000 × 61.94% = 4,955 บาท
ตัวอย่างที่ 2: โรงแรม Luxury ปีแรก
- Rooms Available 36,500, Rooms Sold 19,998
- Room Revenue 256,518,000 บาท
- ADR 12,827 บาท, Occupancy 54.8%
- Direct: 256,518,000 ÷ 36,500 = 7,028 บาท
- Indirect: 12,827 × 54.79% = 7,028 บาท
ทำไมต้องดู ADR, Occupancy และ RevPAR พร้อมกัน
- ขายแพงแต่น้อย: 20,000 × 30% = RevPAR 6,000 บาท
- ขายถูกแต่มาก: 8,000 × 80% = RevPAR 6,400 บาท
- โรงแรมตัวอย่างปีแรก: 12,827 × 54.8% = RevPAR 7,028 บาท
ADR สูงไม่ได้ดีเสมอหากขายไม่ได้ และ Occupancy สูงก็ไม่ได้ดีหากต้องลดราคาจนกำไรหาย
RevPAR Trajectory
| ปี | ADR (บาท) | OCC | RevPAR (บาท) | Growth ต่อปี |
|---|---|---|---|---|
| ปีที่ 1 | 12,827 | 54.8% | 7,029 | — |
| ปีที่ 2 | 13,340 | 55.8% | 7,444 | +5.9% |
| ปีที่ 3 | 13,740 | 57.0% | 7,832 | +5.2% |
| ปีที่ 6 | 14,990 | 59.5% | 8,919 | +4.4% เฉลี่ย |
| ปีที่ 12 | 16,650 | 61.5% | 10,240 | +2.3% เฉลี่ย |
ตารางนี้คำนวณ RevPAR จาก ADR คูณ OCC ที่ปัดเศษแล้ว ปีที่ 12 สูงกว่าปีที่ 1 ราว 1.46 เท่า คิดเป็น CAGR 3.5% ตลอด 11 ช่วงปี
เทียบกับ Benchmark
ช่วงตัวเลขเป็นค่าประมาณ ไม่ใช่สถิติตลาด ก่อนใช้ควรตรวจรายงาน benchmark จริง
| Hotel Tier | RevPAR โดยประมาณ (บาท) |
|---|---|
| Budget / Hostel | 600–1,200 |
| Midscale 3 ดาว | 1,500–3,000 |
| Upscale 4 ดาว | 3,000–5,500 |
| Luxury 5 ดาว | 8,000–18,000 |
| Ultra-Luxury | 15,000–35,000 |
โรงแรมตัวอย่างเริ่มต่ำกว่าขอบล่างของกลุ่ม Luxury ในช่วง ramp-up และเข้าสู่ช่วงดังกล่าวเมื่อเติบโต
RevPAR Index (RGI)
ในทางปฏิบัติของอุตสาหกรรม การเทียบ RevPAR กับ Competitive Set ใช้สูตร
RGI = (RevPAR ของเรา ÷ Compset Average RevPAR) × 100
RGI มากกว่า 100 คือ Outperform เท่ากับ 100 คือ Fair Share และน้อยกว่า 100 คือ Underperform
| โรงแรมใน Compset (สมมุติ) | RevPAR เฉลี่ยต่อปี (บาท) |
|---|---|
| โรงแรม A | 11,000 |
| โรงแรม B | 10,000 |
| โรงแรม C | 5,000 |
| โรงแรม D | 6,000 |
| โรงแรม E | 6,500 |
| Compset Average | 7,700 |
| โรงแรมตัวอย่างปีแรก | 7,028 |
| RGI | 91.3 |
กรอบกลยุทธ์การเพิ่ม RevPAR
ADR-Led
ใช้เมื่อแบรนด์แข็งแรง อุปสงค์สูง คู่แข่งจำกัด วิธีการคือ premium positioning, dynamic pricing และจำกัดส่วนลดบน OTA
Occupancy-Led
ใช้เมื่อโรงแรมเปิดใหม่หรือ supply ล้นตลาด วิธีการคือโปรโมชันเชิงรุก เพิ่ม visibility และจัดแพ็กเกจ ความเสี่ยงคือ brand dilution หากใช้นาน
Balanced
ใช้เมื่อโรงแรม luxury อยู่ในช่วง ramp-up ปีที่ 1–2 ยอม sacrifice ADR บางส่วนเพื่อดัน OCC ปีที่ 3–5 stabilise OCC แล้วค่อยดัน ADR ปีที่ 6 เป็นต้นไปจึงเข้าสู่ premium pricing
RevPAR Bridge
- ADR Effect: ผลจากการเปลี่ยนราคาเฉลี่ย
- Occupancy Effect: ผลจากอัตราการเข้าพัก
- Mix Effect: ผลจากสัดส่วนประเภทห้อง
RevPAR ปีก่อน 6,500 → ADR +200 → OCC +250 → Mix +52 → RevPAR ปีนี้ 7,002 บาท เพิ่มขึ้น 7.7%
Channel Mix และ Net RevPAR
ตัวอย่างสมมุติ แบ่งตามสัดส่วน room nights ที่ขายได้ OCC รวม 54.8% ดังนั้น RevPAR ต่อช่องทาง = สัดส่วน × ADR × 54.79%
| Channel | สัดส่วน | ADR (บาท) | RevPAR (บาท) | Commission |
|---|---|---|---|---|
| Direct Website | 15% | 13,430 | 1,104 | 0% |
| Brand.com | 10% | 13,950 | 764 | 5% |
| OTA รายใหญ่ A | 30% | 13,220 | 2,173 | 15% |
| OTA รายใหญ่ B | 8% | 13,430 | 589 | 18% |
| Wholesale | 25% | 11,160 | 1,529 | 25% |
| Corporate / Group | 12% | 13,220 | 869 | 0% |
| รวม (Blended) | 100% | 12,826 | 7,028 | — |
เมื่อหัก commission แล้ว Net RevPAR อยู่ราว 6,175 บาท ต่ำกว่า Gross ราว 12.1% การเพิ่มสัดส่วน direct จึงส่งผลต่อกำไรโดยตรงแม้ RevPAR เท่าเดิม ค่าแถว Blended ADR ปัดเศษ จึงต่างจาก 12,827 เล็กน้อย
ข้อระวังในการใช้ RevPAR
1. ไม่รวมรายได้แผนกอื่น
หากต้องการภาพทั้งโรงแรมต้องใช้ TRevPAR
2. Commission Impact
Gross RevPAR ยังไม่หัก commission ต้องดู Net RevPAR คู่กัน
3. Service Charge และ VAT ไม่อยู่ใน RevPAR
ราคา 10,000 บาท บวก Service Charge 10% และ VAT 7% ลูกค้าจ่าย 11,770 บาท แต่ RevPAR ใช้ 10,000 บาท VAT 7% เป็นอัตราที่ขยายเวลาถึง 30 กันยายน 2570 ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 807
4. Comp และ House Use
ตามนิยาม USALI ห้อง Complimentary นับเป็น Rooms Occupied แต่ไม่ใช่ Rooms Sold จึงไม่เข้า ADR และไม่เพิ่ม Occupancy หลัก
วิธี Monitor
- Daily Pickup Report: pickup วันนี้และ forward 7–14 วัน
- Weekly Performance Review: เทียบ benchmark รายวันและ booking pace ปีก่อน
- Monthly Board Report: RevPAR Index, channel และ forward 90-day pace
KPI ในตระกูล RevPAR
| KPI | สูตร | วัตถุประสงค์ |
|---|---|---|
| RevPAR | Room Revenue ÷ Available Rooms | Top-line ห้องพัก |
| TRevPAR | Total Revenue ÷ Available Rooms | ภาพรวมทุกแผนก |
| Net RevPAR | (Room Rev − Commission) ÷ Avail Rooms | รายได้สุทธิจริง |
| GOPPAR | GOP ÷ Available Rooms | กำไรจากการดำเนินงาน |
| NOIPAR | NOI ÷ Available Rooms | Net Operating Income |
| EBITDAPAR | EBITDA ÷ Available Rooms | มุมมอง investor |
| PROFPAR | Net Profit ÷ Available Rooms | Bottom-line |
โรงแรมตัวอย่างปีแรกมี RevPAR 7,028, TRevPAR 7,800 และ GOPPAR 3,900 บาท ปีที่ 12 ขึ้นเป็น 10,240, 11,300 และ 5,700 บาท
บทเรียนและข้อเสนอแนะ
- RevPAR ปีแรกต่ำกว่าช่วง luxury ได้ในช่วง ramp-up
- RevPAR ปีที่ 12 เข้าสู่ช่วง luxury แสดงว่า trajectory สอดคล้องกับแผน
- RGI ปีแรก 91.3 ต่ำกว่า Fair Share เป้าหมายคือ 100 ภายในปีที่ 6
- CAGR 3.5% ตลอด 11 ช่วงปี ต้องทดสอบกับ inflation และ compset ใหม่
หาก RevPAR ค้างต่ำกว่าเกณฑ์วิกฤตที่กำหนดในแผนเป็นเวลาหลายปี ต้องทบทวน pricing strategy ทันที ปีที่ 1–2 เน้น occupancy ปีที่ 3 เป็นต้นไป balance ADR และ OCC ติดตามรายสัปดาห์ และตั้งเป้าปีที่ 6 ให้ RGI ถึง Fair Share
Bottom Line
RevPAR = ADR × Occupancy คือ scoreboard ของอุตสาหกรรมที่รวมราคาและการเข้าพักไว้ในตัวเลขเดียว แต่การตัดสินใจลงทุนและบริหารต้องอ่านต่อถึงกำไรและกระแสเงินสด