สรุปสั้น
ผู้พัฒนาที่ขายห้องชุดเสีย SBT 3.3% เสมอ และถูกหัก WHT 1% ซึ่งเป็นเครดิต CIT ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนปกติ 2% ของราคาประเมิน ผู้ซื้อผู้ขายตกลงแบ่งกันได้ ควรตรวจมาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวเป็นรายยูนิต
ภาพรวม: ใครจ่ายอะไร
| ฝ่าย | รายการโดยทั่วไป |
|---|---|
| ผู้ขาย (Developer) | SBT 3.3% ค่าธรรมเนียมการโอนส่วนที่ตกลง ค่าเบ็ดเตล็ด และ WHT 1% ซึ่งถูกหักจากเงินรับ |
| ผู้ซื้อ | ค่าธรรมเนียมการโอนส่วนที่ตกลง และค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง กรณีกู้ธนาคาร |
WHT เป็นภาษีของผู้ขาย จึงไม่ควรนับรวมในภาระผู้ซื้อ ส่วนค่าธรรมเนียมการโอนแบ่งตามสัญญา หากสัญญาไม่กำหนด ป.พ.พ. มาตรา 457 ให้ออกเท่ากัน
1. ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)
อัตรา 3.3% รวมภาษีท้องถิ่น จากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ชำระขณะจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน
ข้อสำคัญ: ผู้พัฒนาที่ขายห้องชุดในฐานะผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุดอยู่ในบังคับ SBT โดยไม่ขึ้นกับการถือครองที่ดิน 5 ปี เกณฑ์ 5 ปีเป็นเรื่องของผู้ขายกรณีอื่น เช่น บุคคลธรรมดา ตามกฎหมาย SBT เป็นภาระของผู้ขาย การให้ผู้บริโภครับแทนในสัญญาควรตรวจกับเกณฑ์ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมก่อน
2. ค่าธรรมเนียมการโอน (Transfer Fee)
ปกติ 2% ของราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย ราคาประเมินอาจต่ำกว่าราคาขายได้ เช่น ตัวอย่างในบทความนี้ใช้ 70% ของราคาขาย แต่ตัวเลขจริงต้องใช้จากสำนักงานที่ดิน
มาตรการชั่วคราว: ตามรายงานข่าวเกี่ยวกับประกาศกระทรวงมหาดไทย ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองลดเหลืออย่างละ 0.01% ถึง 30 มิ.ย. 2570 สำหรับธุรกรรมที่เข้าเงื่อนไข เช่น ผู้ซื้อบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย ที่อยู่อาศัยราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ควรตรวจประกาศฉบับเต็มก่อนใช้กับแต่ละยูนิต
3. อากรแสตมป์
อัตรา 0.5% จากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ใช้ในกรณีที่ไม่ต้องเสีย SBT ผู้พัฒนาซึ่งเสีย SBT จึงไม่ต้องเสียอากรในรายการเดียวกัน
4. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย
ผู้ขายนิติบุคคลเสีย WHT 1% จากราคาขายหรือราคาประเมิน แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า โดยเจ้าพนักงานจัดเก็บ ณ วันจดทะเบียน ยอดนี้เป็นเครดิตภาษี ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย
ตัวอย่าง: ขาย 40 ยูนิต ยูนิตละ 10 ล้านบาท ถูกหัก WHT รวม 4 ล้านบาท ถ้า CIT ทั้งปีคำนวณได้ 30 ล้านบาท กิจการชำระเพิ่มอีก 26 ล้านบาท
5. ค่าจดจำนอง
ปกติ 1% ของวงเงินจำนอง และชำระพร้อมการจดทะเบียน กรณีที่เข้ามาตรการชั่วคราวให้ใช้อัตราตามประกาศ
6. ค่าคำขอและค่าเบ็ดเตล็ด
มีค่าคำขอ ค่าพยาน และค่ามอบอำนาจตามที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ ในงบประมาณอาจตั้งไว้ประมาณ 500–1,000 บาทต่อยูนิต เป็นตัวเลขตั้งสำรองเบื้องต้น
ตัวอย่างต่อยูนิต
สมมติ: ราคาขาย 10,000,000 บาท ราคาประเมิน 7,000,000 บาท วงเงินจำนอง 7,000,000 บาท แบ่งค่าธรรมเนียมการโอนคนละครึ่ง และยูนิตนี้ไม่เข้ามาตรการลดค่าธรรมเนียม เนื่องจากราคาเกิน 7 ล้านบาท
| รายการ | ฐาน | อัตรา | บาท | ผู้รับภาระ |
|---|---|---|---|---|
| SBT | ราคาขาย | 3.3% | 330,000 | Developer |
| ค่าโอน ส่วน Developer | ราคาประเมิน | 1% | 70,000 | Developer |
| ค่าเบ็ดเตล็ด | ประมาณการ | 1,000 | Developer | |
| Developer จ่ายเป็นค่าใช้จ่าย | 4.01% | 401,000 | ||
| WHT | ราคาขาย | 1% | 100,000 | Developer (เครดิต CIT) |
| ค่าโอน ส่วนผู้ซื้อ | ราคาประเมิน | 1% | 70,000 | ผู้ซื้อ |
| ค่าจดจำนอง | วงเงินจำนอง | 1% | 70,000 | ผู้ซื้อ |
| ผู้ซื้อจ่าย | 1.40% | 140,000 |
ตัวอย่างยูนิตที่อาจเข้ามาตรการ: ผู้ซื้อคนไทย ราคา 5,000,000 บาท ราคาประเมิน 3,500,000 บาท วงเงินจำนอง 4,000,000 บาท ค่าโอนจาก 70,000 บาทลดเหลือ 350 บาท และค่าจดจำนองจาก 40,000 บาทลดเหลือ 400 บาท SBT และ WHT ของผู้ขายยังคำนวณตามปกติ
กระแสเงินสด ณ วันโอน
- ก่อนจดทะเบียน: ผู้ซื้อเตรียมยอดค้างชำระ ส่วนผู้พัฒนาเตรียมเงินสด SBT ค่าโอนส่วนของตน และเอกสาร
- ขณะจดทะเบียน: ชำระภาษีและค่าธรรมเนียม ณ สำนักงานที่ดิน
- หลังจดทะเบียน: ผู้ซื้อรับหนังสือกรรมสิทธิ์ และผู้พัฒนารับเงินสุทธิ
ตัวอย่าง: ยูนิต 10 ล้านบาท ยอดคงเหลือรับวันโอน 65% เท่ากับ 6,500,000 บาท หัก SBT 330,000 บาท ค่าโอน 70,000 บาท ค่าเบ็ดเตล็ด 1,000 บาท และ WHT 100,000 บาท เหลือเงินสุทธิ 5,999,000 บาท
บทสรุป
ผู้พัฒนาควรรวม SBT ค่าโอน และ WHT เข้าประมาณการเงินสดวันโอน และแยก WHT ซึ่งเป็นเครดิตภาษีออกจากต้นทุน การสื่อสารภาระแต่ละรายการกับผู้ซื้อตั้งแต่ต้นช่วยลดข้อขัดแย้ง อัตราภาษีและมาตรการอาจเปลี่ยนแปลง ควรตรวจกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องและที่ปรึกษาสำหรับแต่ละธุรกรรม