สรุปสั้น
- DSCR ต้องคิดจาก CFADS ไม่ใช่กำไรก่อนดอกเบี้ย และควรรู้ว่าแต่ละสัญญาเขียนนิยามอย่างไร
- สูตร Headroom ต้องกลับด้านตามประเภท Covenant ในตัวอย่าง DSCR 1.42x เทียบเกณฑ์ 1.25x มี Headroom 13.6% ส่วน CFADS ลดได้ 12.0% ก่อน Breach
- ควรขอ Waiver ล่วงหน้า 3–6 เดือน เพราะเมื่อ Breach แล้วอำนาจต่อรองน้อยลงมาก
DSCR คิดจากอะไร
DSCR = CFADS ÷ Debt Service
CFADS = EBITDA − ภาษีจ่าย − การเปลี่ยนแปลง Working Capital − Maintenance CAPEX
Debt Service คือดอกเบี้ยบวกเงินต้นตามกำหนดในงวดนั้น บางเอกสารเขียน DSCR เป็นกำไรก่อนดอกเบี้ยหารภาระหนี้ ซึ่งใช้ได้เพียงคร่าวๆ เพราะกำไรไม่ใช่เงินสด เกณฑ์ขั้นต่ำที่พบบ่อยคือ 1.20–1.50x
ในช่วง Grace Period Debt Service มีเพียงดอกเบี้ย DSCR จึงดูสูงและลดลงเมื่อเริ่มคืนเงินต้น ควรพยากรณ์ตัวเลขข้ามจุดเปลี่ยนนี้ตั้งแต่ก่อนลงนาม
โครงการขายต่อผู้ซื้อมี CFADS ไม่สม่ำเสมอ DSCR รายงวดจึงอธิบายได้จำกัด ควรอ่านควบกับ Presale Coverage คือเงินโอนจากสัญญาที่ขายแล้วเทียบกับหนี้คงเหลือ และ Release Price
Financial Covenants ที่พบบ่อย
| Covenant | สูตร | เกณฑ์ที่พบ | ความถี่ |
|---|---|---|---|
| DSCR | CFADS ÷ Debt Service | ≥1.25x | รายไตรมาส |
| LTV | หนี้ ÷ มูลค่าทรัพย์สิน | ≤70% | รายปี |
| LTC | หนี้ ÷ ต้นทุนรวม | ≤70% | ตาม Milestone |
| ICR | EBITDA ÷ ดอกเบี้ย | ≥2.0x | รายไตรมาส |
| Net Debt/EBITDA | หนี้สุทธิ ÷ EBITDA | ≤4.0x | รายไตรมาส |
| Current Ratio | สินทรัพย์หมุนเวียน ÷ หนี้สินหมุนเวียน | ≥1.0x | รายไตรมาส |
| Equity Ratio | ส่วนของผู้ถือหุ้น ÷ สินทรัพย์รวม | ≥25% | รายปี |
| Min. Tangible Net Worth | ทุนสุทธิไม่ต่ำกว่าเกณฑ์ | ตามสัญญา | รายปี |
Non-Financial Covenants
ต้องทำ
- ส่งงบการเงินและ Compliance Certificate
- รักษากรมธรรม์
- ชำระภาษีครบถ้วน
- ปฏิบัติตามกฎหมาย
- ให้ธนาคารตรวจสอบได้
- แจ้งเหตุการณ์สำคัญ
ห้ามทำ
- ก่อหนี้เพิ่มเกินเกณฑ์
- ให้หลักประกันแก่เจ้าหนี้อื่น
- ขายทรัพย์สินสำคัญ
- ให้กู้แก่กิจการที่เกี่ยวข้อง
- จ่ายปันผลเกินกำหนด
- เปลี่ยนธุรกิจหลัก ควบรวม หรือปรับโครงสร้าง
ควรระวัง Change of Control, Material Adverse Change และ Key Person เพราะมักเขียนกว้าง และ Cross-Default ซึ่งทำให้ปัญหาในวงเงินหนึ่งลามไปวงเงินอื่น กลุ่มบริษัทควรทำตารางว่าสัญญาใดอ้างอิงถึงกันบ้าง
Headroom ต้องคิดให้ถูกทิศ
Covenant แบบขั้นต่ำ: Headroom = (ค่าจริง − เกณฑ์) ÷ เกณฑ์
Covenant แบบเพดาน: Headroom = (เกณฑ์ − ค่าจริง) ÷ เกณฑ์
ตัวอย่าง
| Covenant | เกณฑ์ | ค่าจริง | Headroom |
|---|---|---|---|
| DSCR (ขั้นต่ำ) | 1.25x | 1.42x | 13.6% |
| LTV (เพดาน) | 70% | 55% | 21.4% |
| ICR (ขั้นต่ำ) | 2.0x | 3.2x | 60.0% |
| Net Debt/EBITDA (เพดาน) | 4.0x | 2.8x | 30.0% |
Headroom บอกระยะห่างจากเกณฑ์ แต่คำถามที่ใช้บริหารคือ CFADS ลดได้เท่าไร
CFADS ลดได้ = 1 − (1.25 ÷ 1.42) = 12.0%
ถ้า CFADS ลด 15% DSCR จะเหลือ 1.21x ซึ่ง Breach
ระบบเตือนภายใน
| สถานะ | Headroom | การดำเนินการ |
|---|---|---|
| Safe | มากกว่า 15% | ติดตามตามปกติ |
| Watch | 5–15% | เพิ่มความถี่การรายงาน |
| Alert | 0–5% | เปิดการสื่อสารกับธนาคารเชิงรุก |
| Breach | น้อยกว่า 0% | บริหารวิกฤตทันที |
รายงาน Covenant รายเดือนควรมีค่าจริง Headroom ประมาณการ 3–6 เดือน สถานการณ์สมมติ และสิ่งที่ต้องทำ จุดสำคัญคือต้องมองไปข้างหน้า ไม่ใช่รายงานสิ่งที่ผ่านไปแล้ว
เมื่อใกล้ Breach
| ประเภท | ลักษณะ | ความรุนแรง |
|---|---|---|
| Technical Breach | ส่งเอกสารช้าหรือไม่ครบ | ต่ำ |
| Financial Covenant Breach | อัตราส่วนไม่ผ่าน | สูง |
| Payment Default | ไม่ชำระตามกำหนด | วิกฤต |
| Material Adverse Change | ฐานะแย่ลงอย่างมีนัยสำคัญ | สูงมาก |
| Cross-Default | ผิดนัดกับเจ้าหนี้อื่น | สูงมาก |
ขั้นตอนขอ Waiver
- เห็นล่วงหน้า 3–6 เดือน จากประมาณการ Covenant
- วิเคราะห์สาเหตุ ระบุขนาดและระยะเวลา
- เตรียมแผนแก้ ระบุเงินที่จะใส่เพิ่ม หรือยอดขายที่จะเร่ง
- คุยกับ RM ก่อน ก่อนเอกสารทางการ
- ยื่น Waiver Request พร้อมตัวเลขและแผน
- เจรจาเงื่อนไข ค่าธรรมเนียมและ Covenant ใหม่
- ลงนาม Waiver Letter แล้วตรวจผลต่อสัญญาอื่น
สิ่งที่ธนาคารมักขอแลก ได้แก่ Waiver Fee ราว 0.25–0.75% ของยอดคงค้าง Margin เพิ่ม 0.25–0.50% หลักประกันเพิ่ม Covenant ใหม่ การรายงานถี่ขึ้น และข้อจำกัดการจ่ายปันผล